כל מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לעולם של השקעות נדל"ן

השקעות נדל"ן היו בעבר, ועודן גם היום, ההשקעות המניבות ביותר בישראל. היתרון של השקעה בניסי דלא ניידי, טמון בעובדה שהתשואה על הנדל"ן מגיעה בשני אפיקים מקבילים.

האפיק הראשון הוא התשואה שהמשקיע מקבל על ההשקעה בצורת שכר דירה, ואילו האפיק השני הוא עליית הערך של הנדל"ן עצמו. מחירי הדירות ונכסי נדל"ן אחרים עולים, נכון למועד כתיבת שורות אלה, בקצב של קרוב לעשרים אחוזים בשנה, כשקצב העלייה החודשי נע בסביבות 1.6% - 1.7% בממוצע. גם שכר הדירה, בעיקר באזורי הביקוש, עולה בהתמדה.

מהם הגורמים הבסיסיים ההופכים את הרכישה של דירה להשקעה ונכס נדל"ן בכלל להשקעה משתלמת? למה שכר הדירה עולה בהתמדה? מיהם המשקיעים בנכסי נדל"ן, בדגש על רכישת דירות להשקעה? אילו סוגי השקעות בנדל"ן קיימים? מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לעולם הנדל"ן? למי מתאים להשקיע בנכסי דלא ניידי? כדאי לקרוא – כל התשובות בהמשך. 

אחת הסוגיות הבוערות בחברה הישראלית, בתקשורת ובקרב חוגי השלטון בישראל, היא סוגית מחירי הנדל"ן המאמירים. על פי הנתונים מי שמעוניין לרכוש דירת מגורים, דירה להשקעה ובכלל, יצטרך להשקיע סכומי כסף גבוהים מאד.

בנוסף, יהיה צורך בנטילת משכנתא גבוהה, שההחזרים שלה עלולים להעיק על התקציב המשפחתי למשך שניים עד שלושה עשורים, ולעיתים אפילו יותר. עם זאת, דווקא עליות המחירים התכופות, ולעיתים האגרסיביות, הן במחירי הנדל"ן עצמו והן בגובה שכר הדירה שניתן לגבות בנכס, הופכים את הרכישה שלו למשתלמת במיוחד.

עליית מחירי הנדל"ן ביחס לעליית המדד

כשבאים לבדוק האם השקעה מכל סוג שהוא היא משתלמת, אחת הדרכים הידועות לבדוק את הנושא, היא השוואה של תוספת הערך להשקעה, אל מול העליות במדד המחירים, שזה אומר באינפלציה. בישראל, השקעה בנדל"ן היא משתלמת מאד מהבחינה הזאת. בתקופות שבהן מדד המחירים עלה בשברי האחוז מדי חודש, והיו חודשים שבהם הוא אף ירד, לא הפסיקו מחירי השקעות נדל"ן לעלות, הרבה מעבר למדד. גם שכר הדירה, שזה אומר בעצם ההכנסה שבעל הנכס מייצר עבור הנכס שלו, עלה מאד במרבית האזורים בישראל.

הצפי להמשך עליות המחירים

בישראל, קצב גידול האוכלוסייה הוא הגבוה ביותר בהשוואה לכל אחת ממבינות ה-OECD. קצב הגידול המרשים נובע מהילודה הגבוהה בישראל, וכן מקצב ההגעה של עולים חדשים, שרק התגבר בעקבות המצב בעולם בכלל, ובעקבות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה. בחלק ניכר ממדינות אירופה, לעומת זאת, יש דווקא ירידה באוכלוסייה, בעקבות ילודה נמוכה. בגרמניה, צרפת וגם ברוסיה, קצב הילודה עומד מתחת ל-2.1 ילדים לאישה, שזה הקצב המשקף שמירה על יציבות. גידול האוכלוסייה הצפוי ישפיע, ככל הנראה, על מחירי הנדל"ן, שרק ימשיכו לעלות.

ביקוש יציב לבתים ודירות

המנטליות הישראלית גורמת לכך שאחת המשימות הראשונות של כל זוג שמתחתן ממהר לרכוש דירה חדשה, תוך ניצול כל האפשרויות הקיימות. התופעה הזאת, שהיא שונה לחלוטין ממה שמקובל באירופה ואף בארצות הברית, משפיעה גם היא על קצב עליית המחירים, שככל הנראה ימשיך להיות גבוה למרות ניסיונות הממשלה למתן אותו.

נדל"ן כנכס מניב

בישראל, בחלק מהאזורים, מספר הבתים והדירות קטן מאד ביחס לביקוש. בנוסף, קצב הבנייה איננו משקף את הגידול והוא הרבה מתחת לנדרש על מנת לאזן את המצב. כתוצאה, באזורים הללו העלייה בשכר הדירה היא משמעותית. מי שהשכיל לרכוש נדל"ן, או מי שכבר יש בידיו נכס כזה, נהנה משכר דירה גבוה שרק הולך ועולה.  

בחירה נכונה של האזור, ובחירה טובה של סוג הנכס לרכישה, מבטיחה לרוכש עלייה קבועה ומתמשכת, הן במחיר הנכס והן בשכר הדירה שניתן לגבות תמורתו. יחד עם זאת, לפני שמחליטים על רכישת נדל"ן, חשוב וכדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע מיומנים.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, יש אזורים בישראל שבהם מחירי הנדל"ן לא רק שאינם עולים, אלא שהם נמצאים בירידה מתמדת. באזורים האלה ממש, גם שכר הדירה נמוך, ויש נכסים שפשוט לא מושכרים תקופות ארוכות. אסור להתפתות להצעות שהן לכאורה בגדר מציאה, ואסור לרכוש נדל"ן לפני בחינה מדוקדקת של האפשרויות הגלומות בו.

למרות ניסיונות חוזרים ונשנים של משרד האוצר, משרד השיכון וממשלת ישראל בכלל למנוי או למתן את עליית מחירי הנדל"ן, המחירים לא מפסיקים לעלות. אמנם יש מקרים מקומיים שבהם מחירי הנדל"ן יורדים, אבל הכיוון הכללי ברור.

להלן רשימת הגורמים העיקריים לעליית מחירי הנדל"ן בישראל:

מדד תשומות הבנייה

תשומות הבנייה הם כלל האמצעים והחומרים המושקעים בבניית מבנה. במהלך העשורים האחרונים, בדגש מיוחד על השנים האחרונות, חלה עלייה של ממש בתשומות הבניה. מחירי המלט, הברזל וחומרים בסיסיים אחרים, עלו בלי קשר למה שקורה בישראל. מקורה של העלייה הוא, ככל הנראה, בשיפור רמת הלחיים בהודו וסין, ובגידול בבנייה בשתי מדינות הענק הללו, שהשפיע על הביקוש לחומרי גלם.

עליית מחיר הקרקעות בישראל

מעת לעת מוציאה רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מכרזים על קרקעות בישובים ובאזורים שונים, בהתאם למצבת הקרקעות המאושרות לבנייה. בשנים האחרונות עלו מאד הסכומים שקבלנים ורוכשים פרטיים מציעים עבור קרקעות.

עליית מחירי הקרקע מביאה לעלייה משמעותית במחירים של הנכסים שנבנים עליה. כיוון שמחיר הקרקר מהווה שליש עד מחצית ממחיר הנכס, העלייה משפיעה באופן ברור על המחיר הסופי שנקבע לנכסים הנבנים עליה.

ריביות נמוכות

בעת כתיבת שורות אלה עלתה הריבית בישראל באופן משמעותי, והגיעה לכדי 3.25%. ריבית הפריים גבוהה אף יותר, ומגיעה לכדי 4.75%, וצפויה לעלות עוד. ואולם במשך קרוב לשני עשורים הריבית בישראל היתה אפסית, ועמדה על שברי האחוז בלבד.

כסף זול קורץ בדרך כלל ללווים פוטנציאליים. ואכן, מספר המשכנתאות והסכום הממוצע של כל משכנתא עלו עם השנים, מה שהעלה באופן טבעי את המחירים של דירת מגורים, דירה להשקעה ובכלל. השקעות נדל"ן הפכו לפופולריות, כיוון שכל אפיק השקעה אחר לא הביא תשואה הולמת, או שהתשואה היתה נמוכה מתשואות הנדל"ן.

מחסור בדירות

בישראל קיים מזה כמה עשורים מחסור משמעותי בדירות מגורים, בעיקר באזורי הביקוש בישראל. המחסור גורם לעלייה, הן במחירי הרכישה של בתי מגורים והן בשכר הדירה. כשזוג צעיר לא יכול לרכוש דירת מגורים, הוא פונה באופן טבעי לשכירות. ככל שמספר השוכרים הפוטנציאליים גדול, כך עולה גם שכר הדירה. באזורי הביקוש בישראל, עליית שכר הדירה היא אגרסיבית מאד.

המחסור בדירות ובתי מגורים הוא תוצאה של כשל מתמשך, הן באישור קרקעות חדשות לבנייה והן במציאה והכשרה של כוח אדם מספיק בענף הבנייה. כאשר קצב הבנייה לא משיג את קצב גידול האוכלוסייה בישראל, מחירי הנדל"ן רק ימשיכו לעלות.

אחד הגורמים לעלייה, אם כי אי אפשר לומר שמדובר בגורם היחיד, הוא העובדה שרבים מרוכשי הנדל"ן בישראל, רוכשים אותו לצרכי השקעה. בנוסף, קבלני בניין אינם ממהרים לבנות, דווקא בגלל שבנייה מאסיבית תפגע, בטווח הארוך, במחירי הדיור.

בסעיף הבא נעסוק ביתר הרחבה בנושא, וננסה להבין מהם משקיעי הנדל"ן, אילו סוגי השקעות קיימים ולמי מתאימה השקעה בבתים, דירות ונכסי דלא ניידי באופן כללי. 

השקעות בנדל"ן נחשבת בישראל להשקעות בטוחות המניבות תשואה מצוינת לאורך זמן. עם זאת, בשלב כל שהוא בתחילת העשור הקודם, הכריזה מדינת ישראל מלחמה במשקיעי הנדל"ן. התפיסה המקובלת היתה שככל שיפחת מספר המשקיעים, כך ייוותרו דירות רבות יותר שיעמדו לרכוש הרוכשים הפוטנציאליים, ועליות המחירים יתמתנו. אבל מיהם בעצם המשקיעים בנדל"ן? האם באמת עליות המחירים הן תוצאה של פעילות המשקיעים בתחום?

בישראל, המשקיעים בנדל"ן מתחלקים לשלוש קבוצות עיקריות:

יהודים תושבי חוץ

יהודים שמתגוררים במדירות עשירות, נמנים אם רוכשי הנדל"ן הבולטים בישראל. עם הרוכשים הללו ניתן למנות יהודים מצרפת, שרכשו במהלך העשור האחרון אלפי דירות בפרויקטים יוקרתיים בישראל, באזורים ספציפיים. מדובר ביהודים שמתכוננים מראש לתרחיש האימים של השתלטות גורמים קיצוניים על המדינות שלהם באירופה, ורכישת נדל"ן בישראל היא עבורם סוג של ביטוח.

ישראלים שרואים בנדל"ן אפיק השקעה אולטימטיבי

ישראלים רבים צברו עם השנים הון משמעותי, שלאורך שנים היה מושקע בשוק ההון. הזעזועים בשוק ההון, והאמונה שבנדל"ן הזעזועים הללו הם פחות משמעותיים, הביאו את בעלי ההון הללו להעביר את ההשקעה שלהם לנדל"ן.

הורים שמעוניינים לרכוש דירה לילדים כל עוד הדבר אפשרי

ישראלים רבים הבינו שמחירי הדירות והנדל"ן בישראל הולכים רק לכיוון אחד- כלפי מעלה. כיוון שכך, הורים רבים מנסים להבטיח לדור הבא את הבית הנכסף, ורוכשים במיטב כספם בתים ודירות, תוך נטילת סיכונים לא מעטים. אמנם הכוונה נכונה, אבל ההתנהלות הזאת תורמת לא מעט לעליית מחירי הנדל"ן בישראל, בדגש על בתים ודירות מגורים. 

לאורך השנים, עשה בנק ישראל ניסיונות רבים למתן ולהקטין את חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן. ההצלחה בנושא הזה היא חלקית בלבד. משקיעים מחו"ל אכן צמצמו את חלקם בשוק הנדל"ן. ואולם המשקיע הישראלי הוא עדיין גורם משמעותי בעליית המחירים, ולא נראה שהדברים עומדים להשתנות. 

השקעה בנדל"ן, אם היא מתבצעת בצורה נכונה, אכן יכולה להניב תוצאות מצוינות למשקיע. יחד עם זאת, חשוב לדעת שהשקעה כזאת לא מתאימה לכל אחד. להלן כמה אמות מידה למשקיע המתחיל:

הון עצמי

אם עומד לרשותך הון עצמי מספיק, כי אז ייתכן שהשקעה בנדל"ן מתאימה עבורך. כשמדברים על הון עצמי, מדברים על סכם שיכול לכסות לכל הפחות 505 ממחיר הדירה שיש בכוונתך לרכוש. על פי הנחיות בנק ישראל, מי שרוכש דירה נוספת לא יכול לקבל משכנתא של יותר ממחצית ממחיר הנכס.

יכולת החזר

רבים מרוכשי הנדל"ן להשקעה, מאמינים כי השקעה בנדל"ן מחזירה את עצמה, בצורת שכר דירה. יחד עם זאת, חשוב להיות מוכן גם למצב שבנכס לא יהיו שוכרים, והמשקיע יצטרך לשאת בכל העלויות – החל בהחזר המשכנתא, עבור בהוצאות השוטפות וכלה בהוצאות שמגיעות מעת לעת בגין הנכס.

אפשרות למכור את הנכס ברווח

לפני שרוכשים בית או דירה, חשוב לבדוק שגם אם ההשקעה לא תשתלם, וגם אם יתעורר הצורך למכור את הנכס, המשקיע יוכל לכל הפחות לייצר לעצמו רווחים מהמכירה. כאן, חשוב להתייעץ באנשי מקצוע. למרות שלא מדברים על זה הרבה בתקשורת, משקיעים רבים מוכרים לבסוף נכסים שרכשו בהפסד, ואחרי שלא הצליחו להשכיר את הנכס ולו למשך יום אחד בלבד.

רכישת דירה להשקעה, או השקעות נדל"ן בכלל, מחייבות בדיקה וחקירה, לפני ביצוע הרכישה. בשורות לעיל ניסינו להסביר שלא כל רכישה היא בהכרח משתלמת ואלא כל רוכש יכול בהכרח להחזיר לעצמו את ההשקעה בזמן סביר. עם זאת, השקעה חכמה ומקצועית אכן תשיג תוצאות טובות. חשוב להתייעץ עם בעלי מקצוע מיומנים ולקבל חוות דעת מקצועית לפני ביצוע ההשקעה, על מנת להימנע מהפסד צורב.