משכנתאות – כל המידע בלחיצה אחת

רכישת בית, דירת מגורים ונכס נדל"ן בכלל, היא עבור הרוב המכריע של האוכלוסייה העסקה החשובה והיקרה ביותר בחיים. יחד עם זאת, מרבית הרוכשים גם אינם יכולים לממן את העסקה בכספם הם, גם אם חסכו לשם כך תקופה ארוכה. בדרך כלל, נטילת משכנתאות לרכישת הנכס היא הדרך היחידה להשלים את מלוא העלות של הנכס.

בשורות להלן נביא הסבר ממצה בנושא. מה זה משכנתא, מי צריך אותה ולמה? אילו מסלולי משכנתא קיימים ומה ההבדלים ביניהם? איך מתאימים את המשכנתא ללווים? אילו סוגי משכנתאות קיימים? מה זה מחזור משכנתא? מהי משכנתא הפוכה? להלן כל התשובות.

משכנתא היא הלוואה שרוכשים פוטנציאליים של נכס נדל"ן, לוקחים על מנת להשלים את הסכום הנדרש לצורך הרכישה. זאת, משום שנכסי נדל"ן, בין אם מדובר בבתי מגורים או דירות, שווים ממון רב, שהאדם הממוצע איננו יכול להשיג אותו כלאחר יד. בתום עסקת הרכישה, הנכס עובר לרשות הרוכש, והכסף עובר למוכרים. בדרך נרשמת הערת אזהרה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת הגוף שהעניק את המשכנתא. הערת האזהרה איננה מאפשרת לבעלי הנכס למכור אותו ללא ידיעתו וללא מעורבותו של הגוף המלווה.

משכנתא לרכישת דירה ראשונה

זוגות צעירים או משפחות צעירות הרוכשות את הבית הראשון שלהן יזדקקו, קרוב לוודאי, להלוואת משכנתא. גובה סכום ההלוואה תלוי במחיר הנכס מצד אחד, ובסכום ההתחלתי העומד לרשות הרוכשים מצד שני.

משכנתאות לשיפור מגורים

זוהי משכנתא לרכישת נכס גדול יותר, או במיקום טוב יותר מהנכס הקיים או שניהם. בגלל שמדובר במשכנתא שנייה, הרוכשים נדרשים להביא סכום כסף גבוה יותר ביחס למחיר הנכס. אם בקניית דירה ראשונה גובה המשכנתא יהיה 75% ממחיר הנכס, הרי שבמקרה של שיפור מגורים, גובה המשכנתא לא יעלה על 70% מערך הנכס.

הגדלת משכנתא

לפעמים, המשכנתא עשויה להיות אמצעי מצוין לחיסול בעיות פיננסיות. בעלי הנכס מבצעים הגדלת משכנתאות ובאמצעות הסכום העודף שנוצר, הם משלמים חובות אישיים, עסקיים ואחרים.

נטילת משכנתא שנייה

זה על אותו עיקרון של הגדלת משכנתא, אבל במקום הגדלת משכנתא, פשוט לוקחים משכנתא נוספת על חשבון הנכס. זאת, אחרי קבלת אישור מהגוף המלווה הקיים. ללא אישור כזה (פרי פסו – PARI PASO), לא ניתן לקבל משכנתא שנייה.

משכנתא היא הלוואה לטווח רחוק, שבזכות העובדה שהערבת להלוואה הוא הנכס הנרכש בעצמו, ניתן לקבל אותה בתנאי החזר סבירים, יחסית לכל הלוואה אחרת. עם זאת, תנאי ההחזר והריבית עשויים להיות מושפעים גם ממצבם של הלווים. ואולם על כך נרחיב בסעיף העוסק בהתאמת המשכנתא ללווים.

הלוואת משכנתא היא, כאמור, הלוואה לרכישת נכס, כאשר הנכס עצמו משמש ערבות להחזר ההלוואה. אף שהרוב המכריע של משכנתאות נלקח לצורך רכישת בית או דירת מגורים, יש מקרים רבים שבהם המשכנתא נלקחת לצורך רכישת סוגים אחרים של נדל"ן:

משכנתא לנכס למגורים

כאמור, מרבית הלוואות המשכנתא נלקחות לצורך רכישת נכס למגורים. לפני מתן ההלוואה, הגוף המלווה בודק את שווי הנכס, על מנת להעריך את גובה המשכנתא המרבי האפשרי. בהמשך נבדקים הלווים – גובה ההכנסה, ההתחייבויות וההתנהלות הפיננסית שלהם. זאת, במטרה לקבוע סייגים נוספים, ולהתאים את ההחזר החודשי ליכולת ההחזר של הלווים. משכנתא לנכס למגורים יכולה להגיע עד גובה של 75% מערך הנכס.

משכנתא לנכס להשקעה

משכנתא כזאת נלקחת לרכישת נכס שנועד להשקעה. נכס כזה אמור להניב לרוכשים הכנסה שתכסה את החזרי המשכנתא, חלקם או כולם, ותייצר רווחים לבעל הנכס. עם זאת, למשכנתא כזאת יש סייגים, שנקבעו על ידי בנק ישראל. הסייג הראשון והחשוב ביותר, הוא שלא ניתן לקחת משכנתא לנכס להשקעה עבור יותר מחמישים אחוזים מערך הנכס. בנוסף, חלים על הנכס תשלומי מס רכישה ותשלומים אחרים, שלכאורה אמורים להפוך את העסקה לבלתי משתלמת. ואכן, בשנים האחרונות פחת במידה ניכרת מספר המשכנתאות לרכישת נכס להשקעה. מרבית הרוכשים של הנכסים מהסוג הזה מממנים את מרבית עלויות הרכישה, ובמקרים רבים את כולן.

משכנתא לנכס מסחרי

מדובר במשכנתאות שנלקחות על ידי בעלי עסקים ובעלי חברות, לרכישת נכס מסחרי. נכסים מהסוג הזה נועדו בדרך כלל לצרכי הקמת מחסנים, הקמת מפעלים או עסקים אחרים. המאמר להלן לא עוסק בנושא הזה, והוא הוזכר רק כדי להדגים לקוראים את היקף הפעילות של הגופים הפיננסיים השונים בתחום המשכנתאות.

כשלוקחים הלוואת משכנתא, לוקחים למעשה התחייבות כספית אשר תלווה את הלווים למשך תקופה ארוכה. אם בעבר היו לווים שנטלו משכנתאות וסיימו לשלם אותן בתוך 10 שנים, הרי שכיום, נדיר למצוא לווים שלוקחים משכנתא שההחזרים שלה מתפרשים על פני תקופה של פחות מעשרים וחמש שנה. ההתייקרויות בתחום הנדל"ן לא מותירות למעשה כל ברירה, וגם בעלי הכנסה שהיא מעל לממוצע, אינם יכולים להתמודד עם החזרי משכנתא חודשיים גבוהים. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך יש משמעות למסלולי המשכנתא השונים. להלן מסלולי ההחזר העיקריים:

ריבית קבועה לא צמודה

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד היא למעשה החלק היציב ביותר במשכנתא. על פי הנחיות בנק ישראל, כל מי שלוקח משכנתא חייב לקחת לפחות שליש ממנה בריבית קבועה לא צמודה. הסיבה לכך היא הצורך ליצור עוגן של יציבות במשכנתא. עד לתקופה האחרונה שבה הריביות היו נמוכות, המסלול הזה נחשב לפחות משתלם. זאת, לנוכח הריביות הגבוהות שהגופים הפיננסיים לקחו, במטרה למנוע פגיעה עתידית בהם אם הריבית או האינפלציה יעלו בחדות. לאחרונה, אחרי עליות הריבית והעליה המשמעותית באינפלציה, התברר שמי שלקחו חלק גדול מהמשכנתא במסלול הזה, הם המרוויחים הגדולים. עליות הריבית וגם העלייה באינפלציה לא שינו את ההחזר החודשי, למרות השינויים המשמעותיים בכל המדדים. הוכח מעל לכל ספק, שריבית קבועה ללא הצמדה הן הדבר הנכון, כשלוקחים משכנתא לטווח הבינוני והארוך.

ריבית קבועה צמודה למדד

מסלול המשכנתא האפשרי השני הוא מסלול ריבית קבועה צמודה למדד. למעשה, המשתנה האפשרי היחיד במסלול הזה הוא המדד, ואילו הריבית נשארת קבועה. גם במסלול הזה, ,החזרי המשכנתא עלו, אבל לא הרבה, אחרי העלייה באינפלציה, שהגיעה לכדי יותר מארבעה אחוזים בשנה. הריבית הקבועה גרמה לכך שהעליות תהיינה מתונות, במסלול הזה.

ריבית משתנה צמודה למדד

זהו מסלול המשכנתא שהסיכון בו הוא הרב ביותר. מי שלקח משכנתא במסלול הזה הבטיח לעצמו החזרים נמוכים, כל עוד הריביות והאינפלציה תהיינה נמוכות. לווים רבים חשבו שמה שהיה הוא שיהיה, ושהאינפלציה והריביות ימשיכו להיות נמוכות. הכאוס העולמי והעלאות הריבית האגרסיביות של בנק ישראל, הוכיחו לרבים מהלווים את הטעות שלהם, כאשר החזרי המשכנתא עלו במאות שקלים מדי חודש, בבת אחת.

ריבית צמודה למט"ח

אף שמרבית הלווים בישראל לא משתמשים במסלול הזה, חשוב להזכיר אותו. מדובר במשכנתא שהריבית שלה צמודה לדולר. מי שלוקח משכנתאות בתנאים הללו הם בדרך כלל משקיעים, שגם ההכנסות שלהל מגיעות בדולרים. מבחינה דולרית, הם משלמים זכום זהה, ורק מבחינת שקלית יש עלייה בסכומי ההחזר החודשי.

הלוואת בלון

הלוואה מהסוג האמור היא הלוואה שאין בה החזרים חודשיים, והיא מוחזרת במלואה בתאריך יעד קבוע מראש. בדרך כלל, מי שלוקח הלוואת בלון יודע שבמועד כל שהוא בעתיד, הוא יוכל להחזיר את ההלוואה במלואה. ההלוואה הזאת עשויה לשמש גם מי שתוך כדי הליך מכירה ורכישה של נכס, נזקק לסכום גבוה אם הוא קנה נכס מצד אחד, אבל לא מכר נכס קיים אחר מצד שני. הלוואת הבלון מאפשרת לרוכש לשלם עבור הנכס החדש, ולסלק את ההלוואה עם תום המכירה של הנכס הקודם. 

התאמת המשכנתא ללווים היא נושא רחב. באופן עקרוני, ההתאמה של משכנתאות ליחידים, או התאמה למשפחה של המשכנתא, צריכה להתבצע בשלושה רבדים:

התאמת מסלול המשכנתא

התאמת מסלול המשכנתא היא הרובד הראשון, שכבר דובר בו בסעיף הקודם. מסלול המשכנתא קובע את רמת הסיכון שהלווים נוטלים על עצמם. ככל שהמשכנתא צמודה למדד ולריבית, הסיכון הוא גבוה. כל עלייה בריבית או באינפלציה תעלה את ההחזרים. מצד שני, ההחזרים ההתחלתיים הם נמוכים. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, לעומת זאת, תקטין את הסיכון אבל תגדיל את ההחזר החודשי ההתחלתי. 

התאמת החזר המשכנתא להכנסה

על פי הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על יותר מארבעים אחוזים מההכנסה החודשית נטו של הלווים. ככל שההחזר גבוה יותר, כך סכום המשכנתא האפשרי הוא גבוה יותר.

הון עצמי

על פי הנחיות בנק ישראל, נדרש הון עצמי של 75% לרכישת דיה ראשונה, והון של 70% לרכישת דירה שנייה, שזה אומר בעצם שיפור מגורים. ככל שההון העצמו ברשות הרוכשים הוא קטן יותר, כך הנכס שיוכלו לרכוש יהיה במחיר צנוע יותר.

המטרה של ההנחיות הללו הנחיות רבות נוספות של בנק ישראל, היא להקטין ככל האפשר את הסיכון שהרוכשים מצד אחד, והגופים המלווים מצד שני, לוקחים על עצמם.  

הנושא של מחזור משכנתאות הוא נושא רחב. חזור משכנתא הוא סילוק משכנתא קיימת ונטילת משכנתא אחרת במקומה, בסכום גבוה יותר או בתנאים טובים יותר. כשהריביות נמוכות, מחזור משכנתא עשוי להשתלם, בטווח הארוך, עקב הורדת הריבית. כשהריביות עולות, מחזור משכנתא הוא לכאורה לא משתלם.

יחד עם זאת, מי שלקחו משכנתא ופרשו אותה על פני תקופה קצרה, עשויים לגלות כי מחזור משכנתאות הגדלת אורך חיי המשכנתא והקטנת ההחזר החודשי, עשויים להקל על הרוכשים למרות הריביות הגבוהות. מחזור משכנתאות יכול לסייע גם במובנים אחרים, בעיקר בהיחלצות ממצוקות כספיות שונות. במקרה הזה, מחזור משכנתא מגיע ביחד עם הגדלת משכנתאות.

לסיום המאמר, בחרנו להתמקד בנושא משכנתא הפוכה. מדובר למעשה בהלוואה שבעלי נכס נדל"ן שסיימו לשלם עבורו את המשכנתא, לוקחים לעצמו כאשר הנכס הממושכן הוא למעשה הערבות כנגד ההלוואה. סכום ההלוואה יוחזר לגוף המלווה אחרי מותם של בעלי הנכס, מכירה שלו והחזר החוב לגוף המלווה, בתוספת הריביות ככל שתידרשנה.

הלווים יכולים לבחור להחזיר בתשלומים את הריביות וההצמדות, מה שמותיר את החוב על הבית ללא שינוי. אם לרשות הלווים יש הסכום הדרוש, הם יכולים להחזיר את ההלוואה בכל רגע, ולהותיר את הנכס נקי מחובות.

בשורות לעיל תארנו על רגל אחת את נושא המשכנתאות, עם זאת, חשוב להדגיש כי הדרך הטובה והנכונה ביותר לקחת משכנתא, היא תוך התייעצות עם גורם מקצועי ומיומן. איש מקצוע נבון יכול להוריד ריביות, להתאים את המשכנתא לגובה ההחזרים החודשיים ולמנוע מהלווים הוצאות מיותרות, שיכולות להגיע לכדי עשרות, ואף מאות אלפי שקלים.