משכנתאות – כל המידע בלחיצה אחת

המדריך המקיף ביותר בנושא המשכנתא

כל המידע על משכנתאות

רכישת בית, דירת מגורים ונכס נדל"ן בכלל, היא עבור הרוב המכריע של האוכלוסייה העסקה החשובה והיקרה ביותר בחיים. יחד עם זאת, מרבית הרוכשים גם אינם יכולים לממן את העסקה בכספם הם, גם אם חסכו לשם כך תקופה ארוכה. בדרך כלל, נטילת משכנתאות לרכישת הנכס היא הדרך היחידה להשלים את מלוא העלות של הנכס.

 

בשורות להלן נביא הסבר ממצה בנושא. מה זה משכנתא, מי צריך אותה ולמה? אילו מסלולי משכנתא קיימים ומה ההבדלים ביניהם? איך מתאימים את המשכנתא ללווים? אילו סוגי משכנתאות קיימים? מה זה מחזור משכנתא? מהי משכנתא הפוכה? להלן כל התשובות.

מה זה משכנתא, מי צריך אותה ולמה?

משכנתא היא הלוואה שרוכשים פוטנציאליים של נכס נדל"ן, לוקחים על מנת להשלים את הסכום הנדרש לצורך הרכישה. זאת, משום שנכסי נדל"ן, בין אם מדובר בבתי מגורים או דירות, שווים ממון רב, שהאדם הממוצע איננו יכול להשיג אותו כלאחר יד. בתום עסקת הרכישה, הנכס עובר לרשות הרוכש, והכסף עובר למוכרים. בדרך נרשמת הערת אזהרה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת הגוף שהעניק את המשכנתא. הערת האזהרה איננה מאפשרת לבעלי הנכס למכור אותו ללא ידיעתו וללא מעורבותו של הגוף המלווה.

 

משכנתא לרכישת דירה ראשונה

זוגות צעירים או משפחות צעירות הרוכשות את הבית הראשון שלהן יזדקקו, קרוב לוודאי, להלוואת משכנתא. גובה סכום ההלוואה תלוי במחיר הנכס מצד אחד, ובסכום ההתחלתי העומד לרשות הרוכשים מצד שני.


משכנתאות לשיפור מגורים

זוהי משכנתא לרכישת נכס גדול יותר, או במיקום טוב יותר מהנכס הקיים או שניהם. בגלל שמדובר במשכנתא שנייה, הרוכשים נדרשים להביא סכום כסף גבוה יותר ביחס למחיר הנכס. אם בקניית דירה ראשונה גובה המשכנתא יהיה 75% ממחיר הנכס, הרי שבמקרה של שיפור מגורים, גובה המשכנתא לא יעלה על 70% מערך הנכס.


הגדלת משכנתא

לפעמים, המשכנתא עשויה להיות אמצעי מצוין לחיסול בעיות פיננסיות. בעלי הנכס מבצעים הגדלת משכנתאות ובאמצעות הסכום העודף שנוצר, הם משלמים חובות אישיים, עסקיים ואחרים.


נטילת משכנתא שנייה

זה על אותו עיקרון של הגדלת משכנתא, אבל במקום הגדלת משכנתא, פשוט לוקחים משכנתא נוספת על חשבון הנכס. זאת, אחרי קבלת אישור מהגוף המלווה הקיים. ללא אישור כזה (פרי פסו – PARI PASO), לא ניתן לקבל משכנתא שנייה.

 

משכנתא היא הלוואה לטווח רחוק, שבזכות העובדה שהערבת להלוואה הוא הנכס הנרכש בעצמו, ניתן לקבל אותה בתנאי החזר סבירים, יחסית לכל הלוואה אחרת. עם זאת, תנאי ההחזר והריבית עשויים להיות מושפעים גם ממצבם של הלווים. ואולם על כך נרחיב בסעיף העוסק בהתאמת המשכנתא ללווים.

אילו סוגי משכנתא קיימים בשוק?

הלוואת משכנתא היא, כאמור, הלוואה לרכישת נכס, כאשר הנכס עצמו משמש ערבות להחזר ההלוואה. אף שהרוב המכריע של משכנתאות נלקח לצורך רכישת בית או דירת מגורים, יש מקרים רבים שבהם המשכנתא נלקחת לצורך רכישת סוגים אחרים של נדל"ן:


משכנתא לנכס למגורים

כאמור, מרבית הלוואות המשכנתא נלקחות לצורך רכישת נכס למגורים. לפני מתן ההלוואה, הגוף המלווה בודק את שווי הנכס, על מנת להעריך את גובה המשכנתא המרבי האפשרי. בהמשך נבדקים הלווים – גובה ההכנסה, ההתחייבויות וההתנהלות הפיננסית שלהם. זאת, במטרה לקבוע סייגים נוספים, ולהתאים את ההחזר החודשי ליכולת ההחזר של הלווים. משכנתא לנכס למגורים יכולה להגיע עד גובה של 75% מערך הנכס.


משכנתא לנכס להשקעה

משכנתא כזאת נלקחת לרכישת נכס שנועד להשקעה. נכס כזה אמור להניב לרוכשים הכנסה שתכסה את החזרי המשכנתא, חלקם או כולם, ותייצר רווחים לבעל הנכס. עם זאת, למשכנתא כזאת יש סייגים, שנקבעו על ידי בנק ישראל. הסייג הראשון והחשוב ביותר, הוא שלא ניתן לקחת משכנתא לנכס להשקעה עבור יותר מחמישים אחוזים מערך הנכס. בנוסף, חלים על הנכס תשלומי מס רכישה ותשלומים אחרים, שלכאורה אמורים להפוך את העסקה לבלתי משתלמת. ואכן, בשנים האחרונות פחת במידה ניכרת מספר המשכנתאות לרכישת נכס להשקעה. מרבית הרוכשים של הנכסים מהסוג הזה מממנים את מרבית עלויות הרכישה, ובמקרים רבים את כולן.


משכנתא לנכס מסחרי

מדובר במשכנתאות שנלקחות על ידי בעלי עסקים ובעלי חברות, לרכישת נכס מסחרי. נכסים מהסוג הזה נועדו בדרך כלל לצרכי הקמת מחסנים, הקמת מפעלים או עסקים אחרים. המאמר להלן לא עוסק בנושא הזה, והוא הוזכר רק כדי להדגים לקוראים את היקף הפעילות של הגופים הפיננסיים השונים בתחום המשכנתאות.

לפי קטגוריה

משכנתא

12

השוונו בין 3 חברות ו - 12 מוצרים!

הלוואה קבועה צמודה

מסלול זה מקנה יציבות יחסית בהחזר החודשי, למעט השינויים במדד המחירים לצרכן.

משתנה צמודה כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי

משתנה צמודה כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי