ביטוח משכנתא – מה זה ולמה זה חשוב?

כל גוף פיננסי המעניק משכנתא, רושם במקביל למתן ההלוואה הערת אזהרה לנכס בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל לטובתו. רישום הערת האזהרה נועד למנוע מכירת הנכס לצד שלישי בלי אישור מוקדם של הגוף המלווה. אם הלווים אינם עומדים בהחזר ההלוואה, ניתן למכור את הנכס ולהחזיר את החוב של הלווים. עם זאת, הגוף המלווה איננו מבוטח מפני מצב שבו הלווים, כולם או חלקם, הלכו לעולמם או אינם מסוגלים לשלם את ההחזר החודשי.

רכישת פוליסת ביטוח משכנתא נועדה להבטיח את החזר המשכנתא, בלי שהדירים האחרים (לרוב אלה הילדים) יצטרכו להתפנות מהבית. מהי בעצם פוליסת ביטוח משכנתא? מה היא כוללת ומי צריך אותה? איך נקבע סכום הפרמיה החודשי? איך אפשר, אם בכלל, להפחית את התשלומים החודשיים בגין ביטוח המשכנתא? איך בוחרים ביטוח משכנתא באופן המועיל ביותר לנוטלי המשכנתא? כדאי לקרוא – קריאת השורות להלן עשויה לסייע לכם לחסוך אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

פוליסת ביטוח משכנתא היא למעשה פוליסת ביטוח חיים. כל מי שנוטל משכנתא, מחויב לרכוש ביטוח משכנתא שהפרמיה שלו תוכל לכסות את מלוא יתרת המשכנתא, במקרה של מוות או העדר כושר עבודה. עד לפני קצת יותר מעשור, היה נהוג להחתים ערבים למקרים שבהם הלווים לא שלמו את מלוא הפרמיה.

מקרים חוזרים שבהם הבנקים נתקלו בקושי לממש את הערבויות, הביאו את בנק ישראל למסקנה שיש לשנות את השיטה. החלופה לערבות האישית של הערבים היתה פוליסת ביטוח משכנתא, שאת הפרמיה עבורה משלמים הלווים, והיא הופכת למעשה לחלק אינטגרלי מההוצאות החודשיות בגין החזר המשכנתא. פוליסת ביטוח המשכנתא כוללת שני חלקים:

1.ביטוח מבנה: למקרים שבהם המבנה נפגע, או למקרים שבהם נדרשים תיקונים בנכס. במקרה הזה, ביטוח המשכנתא מכסה את עלויות התיקום, ובמקרה של הרס, את מלוא סכום המשכנתא שנותר.

2.ביטוח עבור החזר המשכנתא: מרבית הסכום המשולם לטובת ביטוח משכנתא מוקדש למעשה לבטח את החזרי ההלוואה. מהבחינה הזאת, ביטוח משכנתא היא, כפי שכבר נאמר, פוליסת ביטוח חיים. במקרה שבו אחד ממשלמי המשכנתא הולך לעולמו, ביטוח המשכנתא מחזיר לגוף המלווה את מלוא סכום ההלוואה, והנכס עצמו נותר בידי היורשים.

מי שמשלם את הפרמיה החודשית הם הלווים, והמוטב במקרה הזה הוא הבנק או כל גוף אחר שהעניק הלוואת משכנתא לרכישת הנכס. רכישת פוליסת ביטוח משכנתא איננה בגדר רשות, אלא היא חוב

ביטוח משכנתא הוא למעשה ביטוח חיים. לפיכך, הפרמיה עבור הביטוח הזה נקבעת על פי שלוש אמות מידה עיקריות:

סכום המשכנתא: סכום המשכנתא הוא הגורם הדומיננטי ביותר, אשר משפיע על הפרמיה החודשית שאותה ישלמו הלווים. המטרה המרכזית של הביטוח הזה היא ליצור מצב שבו בכל רגע נתון, אם מתרחש מקרה ביטוח, תוכל חברת הביטוח לשלם את סכום המשכנתא שנותר במלואו, במקום המבוטח.

גיל הלווים: הגיל של הלווים מהווה גם הוא גורם משמעותי בקביעת הפרמיה עבור ביטוח המשכנתא. ככל שהגיל של הלווים הוא מאוחר יותר, כך ההחזרים החודשיים עלולים להיות גבוהים יותר. המשוואה היא פשוטה – ככל שגיל המבוטח עולה, כך הסיכונים הגלומים בביטוח החיים שלו גדולים יותר. על מנת לגלם את הסיכונים, תעלה חברת הביטוח, קרוב לוודאי, את הפרמיה החודשית.

חיתום: לצורך המשכנתא מתבצע עליך חיתום. בהליך הזה בוחנת חברת הביטוח אם לרוכשי הפוליסה, קרי הרוכשים של הנכס, יש בעיות רפואיות או אחרות, שעלולות למנוע מהחברה המבטחת למכור להם את פוליסת ביטוח המשכנתא. אמנם החיתום מבוצע במהירות, על מנת לאפשר לביטוח להיות בר תוקף כבר עם השלמת עסקת הרכישה. יחד עם זאת, הליך החיתום מתבצע עד תום. למרבה הצער, יש מקרים שבהם חברת הביטוח איננה מוכנה לבטח רוכשים מסוימים, עקב סיכונים גבוהים מדיי.

למרות האמור לעיל, הליך הרכישה של ביטוח משכנתא – עשוי לכלול, ואכן הוא כולל, משא ומתן וכן התמחרות של הלווים אל מול חברות הביטוח השונות המציעות לו ביטוח משכנתא. בין חברות הביטוח השונות יש מאבק, שגורם להן להפחית לעיתים קרובות את הפרמיה עבור הביטוח למינימום. בתום הליך החיתום, נקבעת הפרמיה שאותי יצטרכו הלווים לשלם לאורך כל חיי המשכנתא. בדרך כלל, הפרמיה עבור ביטוח משכנתא מתחילה לעלות אחרי שנתיים או שלוש, והולכת ועולה עד מועד כל שהוא באמצע תקופת ההחזר. מאותו הרגע מתחילה הפרמיה לרדת, ובכך משקפת בעצם את הקטנת הסיכון עקב הקטנת החוב לגורם שהעניק את המשכנתא.

על פי האמור לעיל, הפרמיה החודשית נקבעת על פי השילוב בין הגיל של המבוטחים ומצבם הבריאותי מצד אחד, לבין סכום המשכנתא שעליהם לשלם מצד שני. עם הזמן, הפרמיה עבור ביטוח המשכנתא עולה בהתמדה. מה שמעלה את הפרמיה היא ההצמדה למדד, וכן הגדלת הסיכונים בהתאם לגיל של המבוטחים והמצב הרפואי שלהם.

לא אחת קורה שהפרמיה מטפסת מסכום של כמה מאות שקלים בחודש, למצב שבו הלווים משלמים סכומים כפולים ואף יותר, רק עבור ביטוח המשכנתא. לכאורה מדובר בסכומים קטנים, לפחות בהתחלה. אבל בחינה יסודית יותר של הנושא, מגלה שמדובר בתוספת של אלפי שקלים בשנה, שזה אומר עשרות אלפי שקלים לאורך כל חיי המשכנתא. לדוגמה – אם ניקח לווים שמשלמים פרמיה של 400 ₪ בכל חודש, למשך 300 חודשים. אחרי עשרים וחמש שנה, עלות הביטוח תסתכם במאה ועשרים אלף שקלים. אם הסכומים יעלו, הסכום יהיה גבוה הרבה יותר. מנגד, חשוב לציין שבכל חודש החוב של הרוכשים בגין המשכנתא יורד ולא עולה. עלייה של 100 ₪ בלבד לחודש, פירושה תוספת של עשרות אלפי שקלים בעלויות הביטוח לאורך חיי המשכנתא. לפיכך, חשוב מעת לעת לבחון את הפרמיה של ביטוח המשכנתא, ולחפש ביטוח משכנתא אחר, זול ונוח יותר לתשלום.

מה שמשפיע על גובה הפרמיה של ביטוח משכנתא, לפחות בתחילת הדרך, הוא כאמור השילוב בין גובה הלוואת המשכנתא, גיל הלווים ומצבם הבריאותי. בהמשך הדרך, הפרמיה יכולה להיות מושפעת מההצמדה למדד, כמו גם מחישוב מראש של העלייה בסיכונים הנובעים ממצבם הספציפי של הלווים. מדובר בחישוב אקטוארי המבוצע מראש, ולוקח בחשבון את כלל אמות המידה שהוצגו בעת חיתום המשכנתא. אמות המידה הללו כוללות כמובן את גיל המבוטחים, אבל הן כוללות גם השפעה של המצב הבריאותי שלהם, מחלות כרוניות שעלולות להחמיר וסיכונים אחרים. לדוגמא – מבוטח מעשן ישלם הרבה יותר מאשר מבוטח לא מעשן.

קצת אחרי סגירת העסקה ורכישת הנכס, מקבלים הרוכשים את פוליסת ביטוח המשכנתא שלהם. בפוליסה מצוינים סכומי הפירעון החודשי הצפויים בכל חודש, עד ליום שבו המשכנתא תחוסל. חשוב מאד לקרוא את הפוליסה הזאת וללמוד היטב את תאריכי הפירעון ואת קצב העלייה של הפרמיה החודשית. בדרך כלל, בשלוש השנים הראשונות הפרמיה צפויה להיות מזערית. אבל בהמשך הדרך, העלייה הצפויה היא מהירה יותר ועלולה להגיע לסכום של אלף שקלים ויותר עבור שני הלווים גם יחד, כפוף לסכום המשכנתא המקורי. עם זאת, חשוב לציין בנקודה הזאת שבכל רגע נתון, אם חלילה מתרחש מקרה ביטוח, חברת הביטוח תשלם אך ורק את יתרת המשכנתא ותו לא. לכן, המשמעות היא למעשה תשלום פרמיה גבוהה יותר, עבור סכום נמוך יותר שישולם אם יתרחש מקרה ביטוח. 

אף כי ביטוח המשכנתא הוא חובה, המחוקק מעולם לא חייב את נוטלי המשכנתא להיצמד לחברת הביטוח שהציעה להם את ביטוח המשכנתא בתחילת הדרך. נהפוך הוא – המחוקק פתח למעשה את האופציה בפני כל חברות הביטוח המעוניינות בכך, להציע לבעלי משכנתאות ביטוח משכנתא בתנאים ובתשלומים נוחים יותר מהקיים. בעשור האחרון, התחרות בין הגופים המבטחים גרמה להפחתה ניכרת של תעריפי ביטוח משכנתא הן בתחילת הדרך והן בהמשך. גם לווים רבים זיהו את האנומליה בעובדה שהחוב לגוף המממן פוחת, אבל פרמיית ביטוח המשכנתא עולה בהתמדה.

כאמור, המחוקק בישראל השאיר בידי הלווים את האפשרות להחליף מעת לעת את החברה המבטחת. המשמעות היא שבכל זמן נתון אפשר לבחון הצעה חדשה לרכישת ביטוח משכנתא. ואכן, לווים רבים אכן מנצלים את האופציה הזאת. מה שמשפר את הסיכויים לשיפור המצב והפחתת תשלומי הפרמיה, הוא ריבוי הגופים המבטחים שזיהו את הפוטנציאל ונכנסו לשוק ביטוחי המשכנתא. להלן שתי האפשרויות העיקריות לרכישת ביטוח משכנתא: 

רכישת ביטוח משכנתא בחברה מבטחת חדשה: מדובר על פוליסת ביטוח חדשה לגמרי, שנרכשת אצל חברת ביטוח או גוף מבטח חדש. בדרך כלל, הגוף המבטח החדש מציע פוליסות ביטוח זולות יותר מאלה של החברה הקיימת. עם זאת, חשוב לדעת שכשמדובר בגוף מבטח חדש, החיתום לצורך המשכנתא נערך מחדש. כך לדוגמא – מבוטח שלקח משכנתא לפני כמה שנים והיה בריא, עבר אירוע לב אחרי נטילת המשכנתא. אם הוא ינסה להעביר את ביטוח המשכנתא לחברה חדשה, הוא יידרש קרוב לוודאי להמציא מסמכים רפואיים ואחרים. במקרה כזה, לא ברור עד כמה פוליסת ביטוח חדשה תניב לו יתרון.

ביטוח משכנתא חדש אצל החברה המבטחת: אופציה נוספת היא רכישת ביטוח משכנתא באותה החברה שביטוח המשכנתא מתנהל אצלה. החיסרון עשוי להתבטא בעובדה שהפחתת הפרמיה תהיה פחות משמעותית מזאת שמציעות חברות אחרות. מנגד, היתרון בפעולה כזאת הוא העדר הצורך לביצוע חיתום מחדש בפוליסה.

עד לפני כמה שנים, החלפת חברת ביטוח, כולל ביטוח משכנתא, היתה נושא שכל מבוטח היה צריך לטפל בו בעצמו. המשמעות היתה חיפוש עצמאי של חברות ביטוח, קבלת הצעת מחיר ובחירה מבין ההצעות השונות. מחוסר זמן, המבוטח היה פונה רק לחברה אחת או שתיים.

כמו כן, הוא לא היה יכול להיות בטוח שהצעת המחיר שקיבל היא אכן האטרקטיבית ביותר. הכניסה של bwise לתחום הביטוח משנה בצורה מהותית את אופן הפעולה הנדרש. באתר תוכלו לבקש הצעת מחיר לפוליסת ביטוח משכנתא עבור המשכנתא שלכם. באמצעות האתר תקבלו שלוש הצעות מחיר, שמתוכן תוכלו לבחור את ההצעה המתאימה ביותר לצרכים שלכם. כך, בקלות וביעילות, תוכלו לרכוש ביטוח משכנתא חדש, זול יותר וכזה שייתן מענה הולם לצרכים ולהעדפות שלכם.