כל מה שרציתם לדעת על מחזור משכנתא

נטילת הלוואת משכנתא ורכישת דירה או בית מגורים, היא הפעולה הפיננסית החשובה ביותר בחייהם של מרבית אזרחי ותושבי ישראל. המשכנתא מלווה את הלווים במשך עשרות שנים, שבמהלכן יכולים הלווים להיחשף לסיטואציות שונות. בחלק מהמקרים, הפתרון הזמין והטוב ביותר האפשרי לפתרון תסבוכות פיננסיות שונות הוא מחזור משכנתא. פירושו המעשי של המושג הינו סגירת המשכנתא הישנה ונטילת משכנתא חדשה במקומה.

בשורות להלן נסקור בהרחבה את הנושא של מחזור המשכנתא. מה זה בכלל מחזור משכנתא ואיך הוא מתבצע? מי יכול לבצע מחזור של הלוואת משכנתא? מתי מחזור המשכנתא עשוי להוות פתרון הולם לבעיה או למצב מסוים שנוצר? למה הפתרון של סגירת משכנתא קיימת ונטילת משכנתא חדשה עדיף על כל פתרון פיננסי אחר? האם יש פתרונות אחרים זולת המחזור? באילו מקרים מחזור המשכנתא הוא דווקא לא הפתרון הטוב ביותר? להלן כל התשובות. 

הכינוי מחזור משכנתא ניתן לתהליך שכולל שתי פעולות נפרדות – סגירת המשכנתא הקיימת ונטילת משכנתא חדשה במקומה. לכאורה הביצוע פשוט – באים לבנק או לגוף פיננסי אחר, ושם מתחילים תהליך לקראת נטילת משכנתא חדשה עבור נכס קיים. באמצעות המשכנתא שהתקבלה, מחסלים את המשכנתא הקודמת.

אם נשאר בידי הלווים סכום נוסף אחרי התהליך, הם יכולים להשתמש בו כחפצם. לחילופין, מחזור המשכנתא עשוי להפחית את ההחזר החודשי, אבל על כך עוד נרחיב בהמשך.

להלן הליך מחזור משכנתא - שלב אחר שלב:

בחירת הגוף הפיננסי לקבלת המשכנתא החדשה

גם כשמדובר במשכנתא חדשה שאמורה להחליף משכנתא קיימת, חשוב לעשות סקר שוק ולמצוא את המשכנתא הטובה והמשתלמת ביותר. מדובר בהלוואה בסכומים גבוהים ולטווח ארוך, כאשר כל פער קטן בריביות או בהצמדה עשוי לחסוך ממון רב בעתיד. סקר השווקים חייב לכלול גם בנקים וגם גופים פיננסיים אחרים. אפשר, כמובן, לפנות גם לגוף הפיננסי שבו מתנהלת המשכנתא הנוכחית. עם זאת, למרות הפיתוי והקלות היחסית בביצוע מחזור המשכנתא באותו מקום, מומלץ לעשות סקר יסודי. 

בירור תנאי סגירת המשכנתא

בדרך כלל, סגירת משכנתא לפני תום המועד שנקבע מראש, עלולה להיות כרוכה בתשלומים נוספים שאולי לא נלקחו בחשבון. אחת ההוצאות הנלוות לסגירת משכנתא עלולה להיות תשלום קנס לגוף המלווה, בגלל אבדן הכנסות לכאורה מריביות שהיה אמור לקבל. (עמלת הפרשי היוון). עם זאת, לא בכל המקרים הגוף המלווה אכן מחייב בתשלום עמלת פירעון מוקדם. במקרים שבהם הריביות הנוכחיות גבוהות יותר מאלה הקיימות, והגוף המלווה עשוי להרוויח ממחזור המשכנתא, לא בהכרח תשולם העמלה הזאת. מכל מקום, חשוב מאד לברר את הנושא לפני שמתחילים בתהליך. 

נטילת משכנתא חדשה

בשלב הזה, מתחיל הליך נטילת משכנתא חדשה. ההליך הזה זהה להליך משכנתא רגיל – אישור עקרוני למשכנתא, הערכת שמאי, סגירת סכום המשכנתא ותנאי המשכנתא, רישום המשכנתא אצל רשם המשכנתאות ורישום המשכנתא בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. 

סילוק המשכנתא הקיימת

עם קבלת הלוואת המשכנתא החדשה, יש לסלק את המשכנתא הקודמת. סילוק המשכנתא מותיר את הלווים עם המשכנתא החדשה, ובמקרים רבים גם עם סכום כסף משמעותי, שמאפשר להם לבצע פעולות כאלה ואחרות שתוכננו מלכתחילה. 

זה המקום להדגיש כי מחזור משכנתא הוא תהליך שכל מי שיש לו משכנתא יכול לבצע. לגוף המלווה אין זכות למנוע את ביצוע העסקה. עם זאת, עומדת לו הזכות לגבות עמלת הפרשי היוון, אם תנאי הריבית בשוק גרועים מתנאי הריבית שעל פיהם ניתנה המשכנתא המקורית. בדרך כלל, הפרשי ההיוון נוספים על יתרת המשכנתא ולא נגבים מבעל הנכס המבצע את המחזור. 

מחזור משכנתא יכול להיות פעולה נכונה במגוון רחב של מצבים. כשהריבית יורדת, וכשהיא עולה, כשהמצב הפיננסי שפיר וכאשר הוא פחות מזהיר. בכל אחד מהמצבים הללו, מחזור המשכנתא יכול להועיל בדרכים שונות, כפי שיפורט להלן: 

שיפור ריביות

במשך יותר מעשור, הריביות בישראל היו נמוכות מאד. בתקופה הזאת, כל מי שנטלו משכנתאות ורכשו דירות לפני 2013, יכלו לבצע מחזור משכנתא ולהפחית בצורה משמעותית את ההחזרים החודשיים שלהם. חיסול משכנתאות בריביות גבוהות ונטילת משכנתאות בריבית נמוכה, הקטינה את ההחזרים החודשיים של משפחות רבות במאות שקלים. זאת, גם אם לוקחים בחשבון את הקנסות והעמלות השונות שנגבו מהם בגין המחזור. ריבית נמוכה היא בהחלט הזדמנות למחזור משכנתא. 

הקטנת החזרי המשכנתא

לפעמים קורה שמשפחה שנטלה משכנתא, לא יכולה לעמוד בהחזרים החודשיים. הדבר יכול להיות תוצאה של הערכות לא נכונות של ההתנהלות הצפויה בעת נטילת המשכנתא. הקושי לעמוד בהחזרים יכול להיות גם תוצאה של קשיים זמניים אחרים כגון ירידה בהכנסות או פיטורים מהעבודה של אחד מבני הזוג. גם העליות בריבית ובאינפלציה, גרמו להעלאת גובה ההחזרים החודשיים. במקרה הזה, אפשר לבצע מחזור משכנתא במטרה להאריך את חיי המשכנתא, מה שעשוי להפחית בסיכומו של עניין את גובה ההחזר החודשי. 

פירעון מוקדם

לעיתים קורה שסכום כסף גדול מגיע לידי נוטלי המשכנתא. זה יכול להיות זכייה בלוטו, או כספי ירושה שעשויים לאפשר חיסול מלא או חלקי של המשכנתא. במקרה הזה, מחזור משכנתא מבוצע בעיקר על מנת להקטין את החוב. עם זאת, בסוגים מסוימים של משכנתאות קיימות מעין תחנות יציאה, המאפשרות לחסל את המשכנתא, חלקה או כולה, בלא כל צורך במחזור. חשוב לבחון היטב את תנאי המשכנתא, יחד עם איש מקצוע, לפני שמבצעים מחזור משכנתא מהסוג הזה. 

סיוע לילדים

אחת הבעיות המשמעותיות כיום, היא השגת ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. מחזור משכנתא עבור הבית של ההורים, מאפשר הגדלת המשכנתא ומסירת הסכום הנוסף שנוצר לילדים, כהון עצמי. בנסיבות מסוימות, מחזור יחד אם הארכת תקופת ההחזר, עשוי להביא לכך שההחזרים החודשיים כמעט ולא ישתנו. מה שישתנה הוא, כמובן, אורך חיי המשכנתא. 

השגת מימון למטרות שונות

לעיתים, בעלי נכס שיש עליו משכנתא מעוניינים להשיג כסף למגוון מטרות: פתיחת עסק, שיפוצים בבית או סיוע לילדים כפי שהוזכר בסעיף הקודם. מחזור משכנתא עשוי להיות פתרון הולם. מצד אחד, אפשר להשיג באמצעותו סכומי כסף משמעותיים. מצד שני, ניתן לקחת משכנתא באופן שלא יגדיל בצורה משמעותית את ההחזר החודשי. 

בכל אחד מהמקרים שהוזכרו, מחזור משכנתא מהווה פתרון מצוין. יחד עם זאת, חשוב מאד לבחון את המצב בכללותו, על מנת לוודא שאין בנמצא אפשרויות טובות יותר, או נוחות יותר. מומלץ גם לבצע את המחזור בליווי איש מקצוע, שישיג את המשכנתא החדשה בתנאים הטובים ביותר האפשריים. 

המשכנתא היא למעשה הלוואה לטווח ארוך. בריביות נמוכות ובתנאי החזר נוחים. אלה יכולים להיות מושגים, בעיקר משום שהגוף המלווה מחזיק ברשותו את הנכס כערבות להחזר ההלוואה. כל הלוואה אחרת שאיננה משכנתא, היא מבחינת הגוף המלווה הלוואה בסיכון בינוני עד גבוה. לפיכך, הריביות על הלוואות שאינן משכנתאות הן גבוהות. להלן היתרונות של מחזור המשכנתא: 

ריביות נמוכות

כפי שכבר הוזכר לעיל, הריביות עבור עכל הלוואה שאיננה משכנתא הן גבוהות. עליות הריבית במהלך 2022 הפכו את הריביות אפילו לגבוהות יותר. הריביות על המשכנתא, מצד שני, הן נמוכות יחסית. 

סכומי ההלוואה

לעיתים קרובות, הסכומים שניתנים כהלוואה שאיננה משכנתא, אינם מספיקים לצרכים שהגדירו לעצמם בעלי הנכס. מחזור משכנתא מאפשר לקבל סכומי כסף גבוהים. זאת, כמובן, בכפוף למחיר הנכס, סבכום המשכנתא שכבר הוחזר ויכולת ההחזר של הלווים. 

פריסת ההחזרים

מחזור משכנתא מאפשר לפרוש את ההחזרים שלה על פני תקופה ארוכה. כך, גם אם הגדלת המשכנתא היתה משמעותית, בעלי הנכס אינם מרגישים את התוצאות בהחזרים החודשיים, שלרוב אינם גדלים או שהגידול שלהם הוא מינורי. 

כשמדובר בנושאים פיננסיים, תמיד אפשר למצוא פתרונות אחרים. השאלה היא עד כמה הפתרונות הללו נוחים והאם ניתן ליישם אותם במהירות. עם הפתרונות המשמעותיים ביותר ניתן למנות נטילת הלוואות בנקאיות או חוץ בנקאית, שכאמור הריביות עליהן גבוהות. פתרון נוסף הוא נטילת הלוואות מקרנות השתלמות, קרנות פנסיה וכיוצא באלה. הלוואות כאלה הן איכותיות, אבל לרוב מדובר בסכומים קטנים יחסית לאלה שנדרשים למי שמבצע מחזור משכנתא.

פתרון אפשרי אחר הוא נטילת משכנתא שנייה. פתרון זה הוא רלבנטי, בעיקר במקרים שבהם תנאי המשכנתא המקורית הם כה איכותיים, עד שחבל לחסל אותה ולקחת משכנתא אחרת בתנאים פחות אטרקטיביים. עם זאת, נטילת המשכנתא הנוספת תלויה באישור הגוף המלווה, שמעניק "פרי פסו" ללווים. מדובר במסמך המאפשר להם לקחת הלוואה מדרגה שנייה על הנכס וקובע סדרי עדיפויות במקרה של חדלות פירעון של הלווים. 

מחזור משכנתא הוא פתרון שנדרש, בדרך כלל, למי שמעוניין להקטין את ההחזרים החודשיים, או להגדיל את המשכנתא ולהשתמש ביתרה לצרכים שונים. לפיכך, במקרים שבהם המחזור לא יכול להביא לתוצאות הרצויות, אין מה לבצע אותו: 

יתרת משכנתא נמוכה

מי שנשארו להם במשכנתא כמה עשרות אלפי שקלים חוב בלבד, והם נמצאים כפשע לפני סיום החזרי המשכנתא, אין להם סיבה למחזר את המשכנתא. העמלות והטרחה במקרים כאלה הן מיותרות. זאת, בעיקר במקרים שלבעלי הנכס אין כלל צורך בכסף לשום מטרה שהיא. חשוב להדגיש שבמצב הזה כל הריביות וההצמדות כבר שולמו לגוף המלווה, כך שמחזור המשכנתא לא ישנה מאותה והארכת ההחזרים עלולה להזיק יותר מאשר להועיל. 

הסכום שנדרש לבעלי הנכס הוא נמוך

נוסף על האמור לעיל, מחזור משכנתא הוא לא ממש כדאי אם הסכום שנדרש ללווים הוא כזה שאפשר להשיג אותו בדרכים אחרות. למשל – הלוואה על חשבון קרן השתלמות. הלוואה כזאת ניתנן בתנאים אטרקטיביים, כאשר החזר ההלוואה מתבצע בפועל כשקרן ההשתלמות משתחררת. מי שזקוק רק לכמה עשרות אלפי שקלים, לא צריך לעשות בשבילם מחזור משכנתא אלא אם אין לו כל מקור מימון אחר. 

הלוואה לפתיחת עסק

גם עבור מי שמעוניין לפתוח עסק, מחזור משכנתא איננו בהכרח הדבר הראשון שכדאי לחשוב עליו. ייתכן שבמקרה כזה, כדאי לנסות ולהשיג הלוואה בערבות המדינה, שהיא הרבה יותר יעילה ואטרקטיבית. ההלוואה הזאת עושה שני דברים עיקריים: ראשית – היא מונעת מהלווים את הצורך למשכן נכסים שלהם לצרכי העסקת. שנית, ההלוואה הזאת מעבירה את עיקר הסיכון הפיננסי למדינה. מחזור משכנתא לצורך פתיחת עסק מהווה, לפיכך, פתרון שכדאי אולי ליישם רק אם אין אופציות אחרות. וגם אז – כדאי לשקול אותו היטב לפני הביצוע. 

מהאמור לעיל ניתן להסיק כי מחזור משכנתא הוא אכן פתרון איכותי במצבים מסוימים. עם זאת, לפני שניגשים לביצוע בפועל, כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע, על מנת שניתן יהיה לקבל החלטה מושכלת בנושא.