השוואת משכנתאות בין גופים פיננסיים שונים מתבססת על ההצעות לקבלת משכנתא חדשה ששהם נתנו לבקשת הלווים. הצעת המחיר ניתנת על סמך ההצהרה של הלווים הפוטנציאליים.

ההצעה כוללת שלושה מרכיבים עיקריים:

גובה סכום ההלוואה

מדובר בגובה הסכום שהגוף הפיננסי יהיה מוכן להלוות לרוכשים, אחרי בחינה ושקלול של ההכנסות וההתנהלות השוטפת בבנק. בנוסף, יש בנקים וגופים פיננסיים אחרים שלוקחים בחשבון גם את הגיל של הלווים.

תנאי ההחזר

בהצעה נכללים גם תנאי ההחזר שכוללים ריבית משכנתא עדכנית, מסלולי המשכנתא ומספר ההחזרים. שלושת אמות המידה הללו הם הבסיס להשוואה. חשוב להדגיש שבנק ישראל מחייב את כל הגופים המלווים להעניק לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה, שהיא גבוהה מהריביות בשאר המסלולים. שני השלישים האחרים יכולים להיות משכנתא בריבית משתנה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה.

נקודות יציאה

 ההצעה צריכה לכלול נקודות יציאה, שבהן ניתן לפרוע את כל המשכנתא או חלק ממנה ללא תשלום קנס.

חשוב לבדוק שבכל אחת מההצעות לקבלת משכנתא חדשה יש התייחסות לכל המרכיבים שהוזכרו, ולבחור את הטובה ביותר. בשלב הבא אפשר לנהל משא ומתן עם הגוף המלווה לשיפור התנאים. חשוב לדעת שהצעת המשכנתא היא אף פעם לא סופית ויש מקום לנהל משא ומתן שבסופו יינתן אישור עקרוני למשכנתא. האישור ניתן לתקופה מוגבלת. עם קבלת האישור העקרוני אפשר למעשה להשלים את העסקה. אי השלמת העסקה במועד הפקיעה של ההצעה, מחייבת קבלת אישור עקרוני חדש.

אנחנו בbwise ריכזנו עבורכם הצעות מובילות למשכנתאות.

נטילת משכנתא חדשה מחייבת בדיקה יסודית ומעמיקה. העלאות הריבית האחרונות גרמו לעלייה משמעותית בהחזרי המשכנתא. במקביל נוצרו פערים משמעותיים בריביות ובתנאי ההחזר בין הבנקים השונים והחברות החוץ בנקאיות. כיום השוואת משכנתאות היא מחויבת המציאות, משום שהיא עשויה לחסוך ללווים ממון רב לאורך חיי המשכנתא.

בדיקת ריביות משכנתא עדכניות מראה שכל מי שנטל משכנתא במהלך העשור האחרון, משלם מאות שקלים יותר בכל חודש עבור החזרי המשכנתא. הבדלי הריביות בין הגופים המלווים הם כה משמעותיים, עד כדי כך שהשוואה יעילה יכולה לחסוך עשרות, ולעיתים גם מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. איך משפיעות ריביות המשכנתא העדכניות על ההחזר החודשי? אילו גורמים נוספים משפיעים עליו? איך אפשר לבצע השוואת משכנתאות יעילה? כדאי לקרוא – השורות הבאות יסייעו לכם לחסוך ממון רב בהחזרי המשכנתא שלכם.   

עד לפני מספר חודשים היו הריביות בישראל, בדגש על ריביו המשכנתא, נמוכות מאד. במשך עשור ואף יותר, הריביות נעו בסיס שברי האחוז. גם משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, ניתן היה להשיג בריבית שנעה סביב 3% לשנה, פחות או יותר.

התוצאה הכמעט בלתי נמנעת של הריביות הנמוכות כאמור, היתה עלייה מתמדת בהיקפי המשכנתא מצד אחד, ובמחירי הנדל"ן במדינת ישראל מצד שני. במקביל לעליה בהיקפי המשכנתאות, חלו שינויים נוספים שרק הגדילו את הסיכונים בתחום הנדל"ן בישראל:

• עלייה בגובה המשכנתא הממוצעת- אם לפני כעשור היה גובה המשכנתא הממוצע כמה מאות אלפי שקלים, הרי שבחודש מאי 2022, גובה המשכנתא הממוצעת הגיע לכדי מילון שקלים. העלייה בגובה המשכנתאות משקפת נאמנה את העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן לאורך העשור האחרון. 

• עלייה באורך חיי המשכנתא- לפני כאשור, רוכשי דירות לקח8ו משכנתא לעשרים וחמש שנה בממוצע, שזה אומר 300 החזרים חודשיים. נכון למועד כתיבת שורות אלה, אורך חיי המשכנתא הממוצע עומד על שלושים שנה, שזה אומר 360 החזרים חודשיים. השוואת משכנתאות פשוטה מראה שמספר ההחזרים הוריד את גובה התשלום החודשי, אבל הכניס את רוכשי הנדל"ן להתחייבויות כספיות משמעותיות יותר. 

• שינויים בהרכב המשכנתא- הריביות הנמוכות גרמו ללווים להגדיל את אחוז המשכנתא הצמודה למדד בריבית משתנה. המשמעות, מבחינת הלווים, היתה הקטנה זמנית של ההחזר בתמורה להגדלה משמעותית של הסיכונים. ואכן, בדיקה של ריביות משכנתא עדכניות מראה שלווים אלה משלמים כארבע מאות שקלים יותר בכל חודש בהחזרי המשכנתא. זאת משום שגם עליות המדד הוסיפו להחזרים הללו. 



• עלייה באחוז ההחזר מההכנסה הכללית- כל מי שנוטל משכנתא חדשה מודע לעובדה שבנק ישראל איננו מאפשר לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 40% מההכנסה החודשית של כל נוטלי המשכנתא כאחד. הבנקים אף הקטינו את האחוז הזה ומעמידים אותו על 30%. עם זאת, עליות הריבית האחרונות ביחד עם העליות במדדים, הקפיצו את אחוז ההחזר מההכנסה של מרבית הלווים. המשמעות – פחות כסף נשאר להתנהלות השוטפת.

בנוסף על עליית הריבית, חלה תמורה משמעותית גם באינפלציה בישראל. עד לא מכבר האינפלציה בישראל עמדה על כאחוז אחד בשנה. המשמעות עבור בעלי המשכנתאות היתה שהחזרי המשכנתא היו יציבים, כולל גם החלק במשכנתא שהיה צמוד למדד.

כל רוכשי הדירות בעשור האחרון התרגלו להחזרים קבועים, ולא חוו מעולם מצב של עליות מתמידות בגובה ההחזרים. העליות האחרונות במדד צפויות לייקר מאד את ההחזרים. מי שישלם בעיקר את המצירים יהיו לווים שחלק הארי של המשכנתא שלהם הוא בריבית משתנה עם הצמדה מלאה למדד.

גורם משמעותי נוסף הוא העלאת הריביות מצד הבנקים והגופים הפיננסיים האחרים. ריביות משכנתא עדכניות אינן משקפות בהכרח רק את עלייו ריבית הפריים והמדד. לעיתים מזומנות הן גבוהות, ועלו הרבה מעבר לעליות הריבית של בנק ישראל. ריבית משכנתא של יותר מארבעה אחוזים בשנה הפכה לנפוצה, דבר שלא היה אפשר להעלות על הדעת רק לפני שנה אחת ואפילו קצת פחות. אמנם האינפלציה בישראל נמוכה יחסית לשאר העולם, וגם העלאות הריבית של בנק ישראל מתונות יותר. אבן גם כך, המשכנתא מושפעת מאד משני הגורמים הללו כאחד.

מכל האמור לעיל עולה שנטילת משכנתא חדשה הפכה להרבה יותר מסובכת. ההבדלים בריביות ובתנאי המשכנתא בין הבנקים השונים, ובינם בין גופים המעניקים משכנתא חוץ בנקאית, עשויים להיות משמעותיים ביותר. לפיכך, רק השוואת משכנתאות יעילה עשויה להקטין את ההחזרים הצפויים ואת העלות הכוללת של המשכנתא.

• ריביות משכנתא עדכניות- לפני שלוקחים משכנתא יש להשוות ריביות משכנתא עדכניות. אתר BWISE מאפשר לבצע השוואת ריביות בקלות וביעילות.

• פריסת תשלומים- חשוב לבדוק גם את פריסת התשלומים, כיוון שגם היא משפיעה על גובה ההחזר.

• תמהיל משכנתא- מומלץ לנסות וליצור תמהיל משכנתא שימנע עליות תכופות בהחזרים. כדאי לבדוק אם תמהיל המשכנתא שבחרתם כלול בהצעת המחיר שניתנה לכם. עליות הריבית והאינפלציה גרמו לכך מספר הולך וגדל של לווים נוטים לקחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, על מנת להגן על עצמם מפני עליות ריבית ומדד.

• הון עצמי- נטילת משכנתא חדשה מחייבת הון עצמי של 25% מערך הנכס לכל הפחות. גובה ההון העצמי משפיע, לפיכך, בהכרח על מחיר הנכס שאותו אתם עומדים לקנות.

השוואה בין הצעות משכנתא איננה עניין פשט והיא דורשת תשומת לב מרבית. עם זאת, אתר BEISE מעניק לגולשים כלים לביצוע השוואה יעילה ין הצעות משכנתא שניתנו לכם על ידי גופים שונים. חשוב להדגיש כי ההצעות הן עבור לווים סטנדרטיים, שאין להם בעיות אשראי או בעיות פיננסיות ייחודיות, שעלולות גם הן להשפיע על תנאי המשכנתא.