כל מה שרציתם לדעת על משכנתא חדשה

רכישת בית או דירת מגורים היא לרוב העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שזוג או משפחה יעשו במהלך החיים שלהם. במרבית המקרים, החלק הארי של מחיר הדירה ממומן באמצעות משכנתא – הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית שמיועדת במיוחד לצורך העניין.

בשורות הבאות נסביר לקורא בצורה תמציתית מה זה משכנתא ומה צריך לדעת ולעשות כשלוקחים משכנתא חדשה לרכישת בית או דירת מגורים. מה זה בעצם משכנתא? מהי משכנתא חדשה ומה הייחודיות שלה? איך בכלל בוחרים משכנתא ועל מה חשוב ביותר להקפיד? אם אתם בדרך לנטילת משכנתא חדשה – כדאי לקרוא בעיון את המאמר הזה.

משכנתא היא למעשה הלוואה לרכישת נכס נדל"ן. ברוב המקרים, הנכס הנרכש הוא בית או דירת מגורים חדשה, נוטלי ההלוואה מבצעים החלפה או הגדלה של נכס קיים. מקור המילה משכנתא הוא בעברית עתיקה, ומתייחס בעיקר למקום מגורים. אבל בעידן המודרני הוא קיבל משמעות חדשה, קרובה יותר למונח "הלוואה".

יחד עם זאת, יש כמה הבדלים משמעותיים בין הלוואת משכנתא לבין הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית רגילה:

ערבויות להחזרת הכספים: לרוב, גוף בנקאי או חוץ בנקאי מעניק משכנתא חדשה או אחרת לרכישת נכס נדל"ן ספציפי. אחרי השלמת עסקת הרכישה, נרשמת הערת אזהרה לטובת הגוף המלווה בטאבו או ברמ"י. הערת האזהרה איננה מאפשרת ביצוע כל עסקה בנכס ללא ידיעה ואישור של הגוף המלווה. 

אם מכל סיבה שהיא הנכס נמכר, הגוף המלווה נמצא בעדיפות ראשונה לקבלת כספי המכירה. רק אחרי שהוא מקבל את מלוא הסכום שבעלי הנכס חייבים לו, יחולק הסכום שנותר, אם נותר, בין שאר בעלי החוב.

תנאי משכנתא חדשה: לרוב, התנאים שבהם ניתנת משכנתא חדשה או הלוואת משכנתא באופן כללי, הם טובים הרבה יותר מאלה שבהם ניתן הלוואה רגילה. הריביות הן הרבה יותר נמוכות, וגם פריסת התשלומים היא נוחה יותר. לרוב, החזרי המשכנתא מתפרשים על פני 25 שנה, שזה אומר 300 החזרים. בשנים האחרונות, עקב עליית מחירי הנדל"ן, המשכנתאות שנלקחו הן גבוהות יותר וההחזרים מתפרסים אפילו לתקופה של 30 שנה, שזה אומר 360 החזרים.

סכום ההלוואה ביחס למחיר הנכס: על פי הנחיות בנק ישראל משנת 2012, לא ניתן לקבל משכנתא על יותר מאשר 75% ממחיר הנכס. לפיכך, על כל 100,000 ₪ ממחיר הדירה, צריכים הרוכשים להביא מהבית 25,000 ₪. על כל מיליון – 250,000 ₪ בהתאמה.

סכום ההלוואה ביחס ליכולת ההחזר: מגבלה נוספת על סכום המשכנתא נוגעת להחזר החודשי ביחס להכנסה. בדרך כלל, לא ניתנת הלוואה שבה ההחזר החודשי עולה על 40% מההכנסה החודשית. המגבלה נועדה לאפשר לרוכשים לצלוח גם תקופות קשות של עליות מחירים או ריביות גבוהות.

הנחיות בנק ישראל בנושא משכנתאות, שמרביתן פורסמו עוד בתחילת העשור הקודם, מגדירות בצורה ברורה את הדרישות מהרוכשים לפני קבלת משכנתא חדשה.

גובה המשכנתא: כבר הוזכרה לעיל העובדה שסכום משכנתא חדשה לא יעלה על 75% ממחיר הנכס כפי שהוא מופיע בחוזה הרכישה. כל משכנתא אחרת עשויה להגיע, במקרה הטוב, ללא יותר מאשר 70% מערך הנכס.

חלק מהמשכנתא שלא צמוד למדד או לריבית: נוטלי משכנתא מחויבים לקחת כשליש ממנה בריבית קבועה לא צמודה למדד. עד לפני כמה חודשים, התלונה של מרבית הרוכשים היתה שהריבית הקבועה היא גבוהה, כי הבנקים לקחו מקדם ביטחון. נכון להיום, מתברר שמי שלקח את כל המשכנתא באופן הזה, הרוויח בגדול.

מקור ההון העצמי: מי שנוטלים משכנתא חדשה, חייבים לחתום על הצהרה בדבר מקור ההון העצמי שלהם. ההצהרה הזאת נועדה למנוע מקרים של שימוש בכספים שהושגו שלא כחוק להון עצמי לרכישת דירה, על מנת להלבין את הכספים הללו. בנק ישראל יכול לבחור לבדוק או לא לבדוק את אמיתות ההצהרה, על פי השיקולים שלו.

בדיקה של הלווים: נוסף על כל האמור לעיל, מתבצעת בדיקה יסודית של הלווים, במטרה למנוע מצבים של העדר יכולת החזר, או רוכשים בעייתיים. הבדיקה כיום היא קצרה ואמינה, ובדרך כלל יכולה לעלות בקלות על בעיות קיימות.

ביטוח משכנתא: רוכשי הנכס מחויבים גם לרכוש פוליסת ביטוח משכנתא, אשר מבטיחה את החזר המשכנתא לבנק או לגוף המלווה במקרה מוות או נכות, חלילה, של אחד הרוכשים.