כל מה שרציתם לדעת על משכנתא חדשה

רכישת בית או דירת מגורים היא לרוב העסקה הפיננסית הגדולה ביותר שזוג או משפחה יעשו במהלך החיים שלהם. במרבית המקרים, החלק הארי של מחיר הדירה ממומן באמצעות משכנתא – הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית שמיועדת במיוחד לצורך העניין.

בשורות הבאות נסביר לקורא בצורה תמציתית מה זה משכנתא ומה צריך לדעת ולעשות כשלוקחים משכנתא חדשה לרכישת בית או דירת מגורים. מה זה בעצם משכנתא? מהי משכנתא חדשה ומה הייחודיות שלה? איך בכלל בוחרים משכנתא ועל מה חשוב ביותר להקפיד? אם אתם בדרך לנטילת משכנתא חדשה – כדאי לקרוא בעיון את המאמר הזה.

משכנתא היא למעשה הלוואה לרכישת נכס נדל"ן. ברוב המקרים, הנכס הנרכש הוא בית או דירת מגורים חדשה, נוטלי ההלוואה מבצעים החלפה או הגדלה של נכס קיים. מקור המילה משכנתא הוא בעברית עתיקה, ומתייחס בעיקר למקום מגורים. אבל בעידן המודרני הוא קיבל משמעות חדשה, קרובה יותר למונח "הלוואה".

יחד עם זאת, יש כמה הבדלים משמעותיים בין הלוואת משכנתא לבין הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית רגילה:

ערבויות להחזרת הכספים: לרוב, גוף בנקאי או חוץ בנקאי מעניק משכנתא חדשה או אחרת לרכישת נכס נדל"ן ספציפי. אחרי השלמת עסקת הרכישה, נרשמת הערת אזהרה לטובת הגוף המלווה בטאבו או ברמ"י. הערת האזהרה איננה מאפשרת ביצוע כל עסקה בנכס ללא ידיעה ואישור של הגוף המלווה. 

אם מכל סיבה שהיא הנכס נמכר, הגוף המלווה נמצא בעדיפות ראשונה לקבלת כספי המכירה. רק אחרי שהוא מקבל את מלוא הסכום שבעלי הנכס חייבים לו, יחולק הסכום שנותר, אם נותר, בין שאר בעלי החוב.

תנאי משכנתא חדשה: לרוב, התנאים שבהם ניתנת משכנתא חדשה או הלוואת משכנתא באופן כללי, הם טובים הרבה יותר מאלה שבהם ניתן הלוואה רגילה. הריביות הן הרבה יותר נמוכות, וגם פריסת התשלומים היא נוחה יותר. לרוב, החזרי המשכנתא מתפרשים על פני 25 שנה, שזה אומר 300 החזרים. בשנים האחרונות, עקב עליית מחירי הנדל"ן, המשכנתאות שנלקחו הן גבוהות יותר וההחזרים מתפרסים אפילו לתקופה של 30 שנה, שזה אומר 360 החזרים.

סכום ההלוואה ביחס למחיר הנכס: על פי הנחיות בנק ישראל משנת 2012, לא ניתן לקבל משכנתא על יותר מאשר 75% ממחיר הנכס. לפיכך, על כל 100,000 ₪ ממחיר הדירה, צריכים הרוכשים להביא מהבית 25,000 ₪. על כל מיליון – 250,000 ₪ בהתאמה.

סכום ההלוואה ביחס ליכולת ההחזר: מגבלה נוספת על סכום המשכנתא נוגעת להחזר החודשי ביחס להכנסה. בדרך כלל, לא ניתנת הלוואה שבה ההחזר החודשי עולה על 40% מההכנסה החודשית. המגבלה נועדה לאפשר לרוכשים לצלוח גם תקופות קשות של עליות מחירים או ריביות גבוהות.

הנחיות בנק ישראל בנושא משכנתאות, שמרביתן פורסמו עוד בתחילת העשור הקודם, מגדירות בצורה ברורה את הדרישות מהרוכשים לפני קבלת משכנתא חדשה.

גובה המשכנתא: כבר הוזכרה לעיל העובדה שסכום משכנתא חדשה לא יעלה על 75% ממחיר הנכס כפי שהוא מופיע בחוזה הרכישה. כל משכנתא אחרת עשויה להגיע, במקרה הטוב, ללא יותר מאשר 70% מערך הנכס.

חלק מהמשכנתא שלא צמוד למדד או לריבית: נוטלי משכנתא מחויבים לקחת כשליש ממנה בריבית קבועה לא צמודה למדד. עד לפני כמה חודשים, התלונה של מרבית הרוכשים היתה שהריבית הקבועה היא גבוהה, כי הבנקים לקחו מקדם ביטחון. נכון להיום, מתברר שמי שלקח את כל המשכנתא באופן הזה, הרוויח בגדול.

מקור ההון העצמי: מי שנוטלים משכנתא חדשה, חייבים לחתום על הצהרה בדבר מקור ההון העצמי שלהם. ההצהרה הזאת נועדה למנוע מקרים של שימוש בכספים שהושגו שלא כחוק להון עצמי לרכישת דירה, על מנת להלבין את הכספים הללו. בנק ישראל יכול לבחור לבדוק או לא לבדוק את אמיתות ההצהרה, על פי השיקולים שלו.

בדיקה של הלווים: נוסף על כל האמור לעיל, מתבצעת בדיקה יסודית של הלווים, במטרה למנוע מצבים של העדר יכולת החזר, או רוכשים בעייתיים. הבדיקה כיום היא קצרה ואמינה, ובדרך כלל יכולה לעלות בקלות על בעיות קיימות.

ביטוח משכנתא: רוכשי הנכס מחויבים גם לרכוש פוליסת ביטוח משכנתא, אשר מבטיחה את החזר המשכנתא לבנק או לגוף המלווה במקרה מוות או נכות, חלילה, של אחד הרוכשים.

הליך נטילת המשכנתא מורכב מכלה שלבים:

בדיקת האפשרויות: כפי שכבר הוסבר לעיל, גובה המשכנתא תלוי הן בגובה ההכנסה החודשית והן בגובה הסכום ההתחלתי. לפיכך, לפני שמגישים בכלל בקשה, חשוב לבדוק את הדברים להלן:

סכום ההון העצמי: כאמור, ההון העצמי חייב להיות 25% ממחיר הנכס לכל הפחות. למעשה, מהסכום הזה ניתן לגזור את המחיר המרבי של הנכס שאותו תרכשו. יש לכם 250,000 ₪? חפשו נכס במחיר של לא יותר ממיליון ₪.

ההכנסה החודשית של שני בני הזוג: אם ההכנסה של שני בני הזוג מגיעה לכדי 20,000 ₪, אז ההחזר החודשי לא יכול להיות יותר מאשר 5,000 ₪. מההחזר הזה ניתן לגזור את סכום ההלוואה המכסימלי, בהנחה שיש לכם גם את ההון העצמי הנדרש. כל מחשבון משכנתא יכול לחשב בקלות את ההחזר ביחס לגובה המשכנתא.

הוצאות קבועות: אם יש ללווים הוצאות קבועות שאמורות ללוות אותם לאורך זמן,, הגוף המלווה עלול לקחת אותן בחשבון בעת קביעת ההחזר הסופי האפשרי של המשכנתא.

מציאת נכס: חשוב לחפש בית או דירת מגורים במקומות שבהם ניתן להשיג אותם, במחיר שתואם את היכולות של הרוכשים. 

אישור עקרוני לקבלת משכנתא חדשה: השלב הבא הוא קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא. האישור העקרוני הוא מסמך מחייב, בהנחה שמי שקיבל את האישור אכן מסר פרטים מהימנים ונכונים.

בדיקת הנכס: עורך הדין של הרוכש אמור לבדוק, בשלב הזה, את כל המידע הקיים על הנכס המיועד לרכישה. האם הוא רשום בטאבו או ברמ"י? האם יש חריגות בנייה? האם יש עיקולים בנכס? האם קיימים צווי הריסה? האם יש מניעה כל שהיא להעביר את הנכס בטאבו או ברמ"י? כל אחד מאלה עלול להשפיע על המחיר, או למנוע את העסקה לחלוטין.

הערכת שמאי: יש לבחור שמאי מתוך רשימת השמאים שהבנק מספק. הערכת השמאי היא הבסיס לקביעת המחיר הסופי של הנכס.

משא ומתן: בשלב הזה ניתן לנהל משא ומתן על מחיר הנכס, בהתייחס לתוצאות הבדיקה. לעיתים, כדאי להשתמש בשירותי חברות המבצעות בדק בית, על מנת לעלות על בעיות הנדסיות או אחרות בנכס. כדאי, ואפילו מומלץ, לבצע בדק בית גם לנכסים חדשים.

חתימת חוזה: חתימת החוזה מתבצעת בהנחה שהאישור העקרוני ניתן כהלכה. לפני חתימת החוזה, עורכי הדין של שני הצדדים מנסחים ביחד את ההסכם הסופי על פי ההסכמות בין המוכרים לרוכשים. למשל – העדר טענות על פגמים בנכס, ומנגד העדר פגמים יסודיים בנכס. פגם יסודי יכול להיות, למשל, בנייה לא חוקית, שהרוכשים יחויבו לפרק אחרי שכבר שלמו על הנכס.

העברת הכספים: אחרי חתימת החוזה תתבצע העברת הכספים, על פי המתאר שרשום בהסכם. לרוב הכספים מועברים לחשבון נאמנות, ורק בתום התהליך הם עוברים למוכר.

העברת הנכס לרוכשים: העברת הנכס מתבצעת בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. מי שרושם את הנכס הוא מיופה הכוח של הרוכשים. בדרך כלל, ההעברה מתבצעת במקביל להעברת הכספים למוכרים.

תשלומי מיסים: ברכישת נכסים מעל סכום מסוים, ישלמו הרוכשים מס רכישה והמוכרים ישלמו מס שבח. חשוב להסדיר את הנושא, על מנת להימנע מסיבוכים מיותרים ומקנסות לרשות המיסים מאוחר יותר. 

במשך עשורים רבים, נקודת המוצא היתה שנטילת משכנתא חדשה מהבנק היא הדבר הטוב ביותר. ואולם כיום, התחרות בענף היא משמעותית וגם גופים חוץ בנקאיים נכנסו לתמונה. לפיכך, לפני שבוחרים משכנתא חדשה חשוב לבדוק את הדברים הבאים:

גובה סכום ההלוואה המוצע ביחס למחיר: יש גופים פיננסיים שמעניקים אחוז נמוך מהמקובל, על מנת להקטין את הסיכון עבורם.

החזרי המשכנתא ביחס להכנסה: כאן עשויים להיות הבדלים בין גופים פיננסיים שונים. עם זאת, כדאי לזכור שככל שהסיכון שגוף פיננסי כל שהוא לוקח, כך תנאי ההלוואה עלולים להיות פחות אטרקטיביים.

תנאי ההלוואה: חשוב להתמקח, משום שגם הנחה של חצי אחוז או פחות בריבית, שווה כמה אלפי שקלים ואפילו יותר בהחזר.

פריסת תשלומי ההחזר: חלק ניכר מהלווים מעוניינים לפרוס את החזרי המשכנתא על פני שלושים שנה. חשוב לבדוק שהגוף המלווה אכן מבצע פריסת תשלומים כזאת.

אחת הדרכים למצוא את הגופים המעניקים את המשכנתא הטובה ביותר היא לחפש אצל המומחים. אתר BWISE מציע לגולשים רק ספקי משכנתאות איכותיים, שנבדקו ונמצאו מתאימים להיות באתר. כדאי להיכנס לאתר ולבחור את הגופים שמהם תקבלו הצעות מחיר לקבלת משכנתא חדשה בתנאים הטובים ביותר ובהתאמה מיטבית עבורכם.