משכנתא הפוכה - המדריך השלם

לא אחת קורה שיוקר המחיה, יחד עם הירידה בהכנסות בגיל הפנסיה, משפיעים לרעה על רמת החיים ואיכות החיים של יחידים ומשפחות בגילאים מבוגרים. יחד עם זאת, רבים מאותם מבוגרים השכילו לרכוש בית או דירת מגורים. נטילת משכנתא הפוכה מאפשרת לבעלי בתים ודירות מגורים, להפוך את הנכס שלהם לאמצעי שיאפשר להם להגדיל את ההכנסה החודשית, או לקבל סכום כסף משמעותי בתמורה למשכון הנכס.

מדובר למעשה בהלוואה שתוחזר לגוף המלווה אחרי מותם. לחילופין ניתן, כמובן, לסלק את ההלוואה אם יש ברשות הלווים הסכום הנדרש עוד בחייהם. מהי משכנתא הפוכה? מי יכול לקחת הלוואת משכנתא מהסוג הזה? איך ניתן לקבל את הכסף? אילו גופים פיננסיים מעניקים משכנתא מהסוג הזה? לאילו מטרות אפשר וכדאי לקחת אותה? מתי ואיך מתבצע פירעון ההלוואה? מה קורה אם לידי בעלי הנכס מגיע סכום כסף שמאפשר לפרוע את ההלוואה, חלקה או כולה? כל התשובות בשורות להלן. 

משכנתא הפוכה היא למעשה הלוואה שבעלי נכס נדל"ן יכולים לקחת, כאשר הערבות להחזר ההלוואה היא הנכס עצמו. כיוון שהגוף המלווה מקבל לרשותו כערבות נכס נדל"ן שיש לו שווי מוגדר, הוא יכול להלוות לבעל הנכס כסף על חשבון הנכס. החזר ההלוואה יכול להתבצע אם וכאשר יהיה ברשות בעל הנכס סכום כסף מתאים. אפשרות נוספת היא שכשבעל הנכס ילך לעולמו הנכס יימכר, מהתמורה שתתקבל ייפרע החוב לגוף המלווה ושאר הכסף יעבור ליורשים.

בהמשך המאמר נרחיב את היריעה על האפשרויות השונות לפרוע משכנתא הפוכה. הכינוי משכנתא הפוכה ניתן לסוג ההלוואה הזאת, משום שיש לה דמיון להלוואת משכנתא, שבה הנכס הוא הערבות להלוואה שניתנה לרכישה שלו. המשכנתא ההפוכה היא הלוואה על חשבון הנכס, ואולם היא ניתנת למי שכבר רשומים כבעלים, והם יכולים להשתמש בסכום הכסף לכל מטרה. היתרונות של המשכנתא ההפוכה הם כדלקמן:

אפשרות לקבל סכום כסף גדול, או קצבה חודשית על חשבון הנכס

נטילת הלוואות בשוק החופשי, במיוחד אחרי העלאות הריבית שבוצעו, ואלה שעוד יגיעו, כרוכה בתשלום ריביות גבוהות. בנוסף, סכומי הכסף שניתנים הם נמוכים יחסית, בהתאם ליכולת ההחזר של הלווים. זאת ועוד - בגילאים מבוגרים, גופים פיננסיים שונים עלולים להימנע ממתן הלוואה, אלא אם כן ללווים יש אפשרות להעמיד ערבויות. נטילת משכנתא הפוכה מהווה, לפיכך, פתרון הוללם בנסיבות הללו, בעיקר אם וכאשר מתעורר הצורך בסכום כסף גדול. 

ריביות נמוכות

כיוון שהנכס עצמו משמש ערבות להלוואה, הגוף המלווה יכול להרשות לעצמו לגבות ריביות נמוכות יחסית עבור ההלוואה. זה המקום להבהיר שהריבית מגלמת למעשה את מידת הסיכון שהדוף המלווה נוטל על עצמו, וככל שהסיכון צנוע, כך גם הריבית תהיה נמוכה יותר. 

העדר צורך בהחזר הלוואה

נטילת משכנתא הפוכה איננה כרוכה בחובה להחזיר את ההלוואה. מצד שני, הנכס שתמורתו היא ניתנה ממושכן, ובהגיע העת הוא יימכר ותמורת המכירה תחולק בין הגוף המלווה לבין היורשים.  

שליטה בהחזר

אם הלווים בוחרים בכל זאת להחזיר את ההלוואה, הם יכולים לשלוט בגובה ההחזר ובאופן שבו הוא יתבצע. הלווים יכולים לבחור להחזיר רק את הריביות וההצמדה, ולהשאיר את הקרן להחזר במועד מאוחר יותר. הם יכולים לבחור להחזיר את הקרן בסכום אחד, במועד ידוע מראש, או פשוט לדחות את ההחזר למועד בלתי ידוע בעתיד.

הליך פשוט וקצר

הליך נטילת משכנתא כאמור הוא קצר יחסית, משום שרבים מהמכשולים והעכבות המלווים משכנתא רגילה אינם קיימים. למעשה, ניתן לסגור את העסקה בתוך ימים ספורים.   

האפשרות לקחת משכנתא הפוכה פתוחה בפני כל מי שעומד בתנאים להלן: 

גיל

משכנתא על חשבון נכס ניתנת למי שעברו את גיל 60. מגבלת הגיל היא חשובה מאד, משום שבמקרה שבו הלווים מחליטים שלא להחזיר את ההלוואה, ההחזר עלול להידחות בשנים רבות. העלייה בתוחלת החיים משפיעה באופן ישיר על קביעת הגיל לקבלת המשכנתא. לא מן הנמנע שבעתיד יעלה גיל הזכאות למשכנתא ההפוכה. חשוב להדגיש את העובדה שככל שהדיל של הלווים גבוה יותר, כך אחוז המימון מערך הנכס יכול להיות גבוה יותר. 

קיומו של נכס נדל"ן ברשות הלווים

כאמור, משכנתא הפוכה ניתנת על חשבון נכס קיים. אם לרשות הלווים לא עומד נכס נדל"ן, כי אז הלוואה מהסוג הזה איננה רלבנטית. חשוב להדגיש כי משכנתא כזאת איננה ניתנת למי שמתגוררים בנכס בדמי מפתח או בכל הסדר אחר, למעט בעלות מלאה על הנכס. 

נכס נקי משעבוד

הנכס שתמורתו ניתנת משכנתא הפוכה חייב להיות נקי משעבוד. ואולם במקרים שבהם סכומי המשכנתא שנותרו לתשלום הם קטנים, תיתכן עדיין אפשרות לקבלת הלוואה על חשבון הנכס. מי שנותרה להם יתרת משכנתא לתשלום והיא קטנה יחסית לערך הנכס, יכולים להמיר אותה במשכנתא הפוכה, להפסיק למעשה לשלם את החזרי המשכנתא, שלעיתים יכולים להיות מעיקים. 

לא צריך הכנסה חודשית קבועה

כשנוטלים משכנתא, יש חשיבות להכנסה החודשית של הלווים. אבל כשלוקחים משכנתא על חשבון הנכס, הנכס הוא הערבות היחידה להלוואה, כיוון שכך, לא חייב שללווים, כולם או חלקם, תהיה הכנסה חודשית כלל ועיקר. למעשה, במקרים רבים מי שלוקח משכנתא הפוכה הם דווקא מי שאין להם הכנסות למעט קצבאות הביטוח הלאומי. 

למרות האמור לעיל, משכנתא הפוכה יוצרת חוב, שאותו יהיה צורך לשלם בצורה כזאת או אחרת. לפיכך, מומלץ לשקול הטב לפני שפונים לפתרון הזה. חשוב להדגיש, שמשכנתא הפוכה ניתנת רק על חלק מערך הנכס. ואולם אם במקרים מסוימים ייווצר מצב שבו החוב של הלווים גדול מערך הנכס במועד החזר ההלוואה, קרי אחרי מותם של הלווים, היורשים לא יהיו מחויבים להשלים את החסר. כל הסיכון חל על הגוף המלווה.  

כפי שכבר הוזכר לעיל, נטילת משכנתא הפוכה כרוכה בהליך שהוא קצר יותר מהליך משכנתא רגילה. זאת, משום שמרכיבים רבים בהליך הרגיל נחסכים, וחוסכים זמן. להלן השלבים המשמעותיים ביותר בהליך נטילת משכנתא הפוכה: 

בחירת הגוף המלווה

משכנתא הפוכה היא משכנתא לכל דבר ועניין. כיוון שכך, מומלץ וכדאי לעשות סקר שוק, ולבדות מי הגוף שמעניק את התנאים הטובים ביותר. חשוב לבצע השוואה ריאלית, ולא להתפתות לניסוחים שונים, או לסעיפים פרטניים שגוף כזה או אחר מציע. חשוב לבחון בעיקר מה גובה המשכנתא המוצע ביחס לערך הנכס, מהם תנאי הריבית וההצמדה ומהן אפשרויות ההחזר, אם וכאשר תהיה ללווים אפשרות להחזיר את המשכנתא. 

הערכת שמאי

גם כשלוקחים משכנתא הפוכה הערכת השמאי היא חשובה מאד. הגוף המלווה מספק ללווים ספר שמות של שמאים, בבחירה אקראית, שמהם הוא יכול לבחור שמאי שיעריך את ערך הנכס שלו. גובה סכום ההלוואה מבוסס על הערכת השווי של הנכס. 

חתימה על הסכם הלוואה

בשלב הזה, חותמים הצדדים על הסכם ההלוואה. בהסכם כלולים כל תנאי ההלוואה, הריבית ואפשרויות ההחזר. כמו כן, בהסכם נקבע סכום ההלוואה, והאם הוא יתקבל כסכום אחד, כקצבה חודשית או סוג של חלוקה בין שני המצבים. 

רישום הערת אזהרה

הגוף המלווה רושם הערת אזהרה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, לטובתו. הערת האזהרה מונעת אפשרות למכירת הנכס ללא ידיעה וללה הסכמה של הגוף המלווה. 

העברת הכסף

בתום ההליך, מעביר הגוף המלווה את כספי ההלוואה ללווים.  

נכון להיום, ניתן לקבל משכנתא הפוכה על נכס נדל"ן קיים, כמעט בכל גוף פיננסי או בנקאי הפועל בתחום המשכנתאות. עם הגופים הללו ניתן למנות את הגופים כדלקמן: 

הבנקים

הבנקים בישראל מעניקים את האחוז הגבוה ביותר של משכנתאות. בדרך כלל, הבנקים גם מעניקים תנאי ריבית אטרקטיביים. ותנאי החזר משתלמים. יחס עם זאת, יש מקרים שבהם הבנקים עלולים לסרה לבקשת משכנתא הפוכה, או לחילופין להעניק אותה בתנאים פחות אטרקטיביים. במקרים כאלה, אפשר לפנות לגופים אחרים. 

חברות ביטוח

חברות ביטוח רבות נכנסו לתחום המשכנתאות, שהוא בהחלט משתלם ורווחי. בין השאר, מעניקות חברות ביטוח גם משכנתא הפוכה לבעלי נכסים המעוניינים בכך 

גופים פיננסיים שונים

יש גופים שונים, שעיקר ההתמחות שלהם הוא בתחום המשכנתאות, גם גופים כאלה נכנסו בשנים האחרונות לתחום המשכנתאות ההפוכות.  

ככלל, כופים פיננסיים המעניקים משכנתא הפוכה, חייבים להיות גדולים ויציבים. זאת משום שבניגוד למשכנתא הרגילה, שאותה הלווים מחזירים מיידית, משכנתא הפוכה ניתנת ללווים תוך הבטחה להחזר במועד בלתי ידוע בעתיד. רק גוף פיננסי עם עתודות כספיות גדולות, יכול להרשות לעצמו להיכנס לתחום. 

באופן עקרוני, משכנתא הפוכה היא פתרון מצוין למצבים של מצוקה פיננסית, או מצב שבו הלווים זקוקים לסכום כסף משמעותי, עבור עצמו או עבור הילדים או הנכדים, למשל – כסף שישמש כהון העצמי לצורך רכישת דירה חדשה.

הלווים יכולים להעניק לילדים או לנכדים את הסכום הדרוש, כאשר הדבר לא משפיע לא על אורח החיים ולא על איכות החיים שלהם. משכנתא הפוכה היא גם פתרון הולם עבור מי שיש ברשותם נכס, וההכנסה החודשית שלהם פחתה בעקבות היציאה לגמלאות. כאן, תהיה ככל הנראה עדיפות למעין קצבה חודשית, ולא לקבלת סכום כסף גדול אחד.  

פירעון משכנתא הפוכה מתבצע בשלושה אופנים עיקריים: 

עם פטירתם של בעלי הנכס

משהלכו בעלי הנכס לעולמם, יימכר הנכס ותמורתו תחולק בין הלווים לבין היורשים. עם זאת, קיימים סייגים בנושא הזה. למשל – אם בנכס מתגורר בן זוג שהוא בעל הנכס, ובן זוג אחר שאין לו חלק בו, במרבית המקרים ניתן יהיה למכור את הנכס אך ורק אחרי מותו של בן הזוג השנים. זאת, למעט במקרים שבהם אותו בן זוג חתם על הסכמה מראש להתנהלות אחרת. 

סכום כסף ברשות הלווים

אם ברשות הלווים יש סכום כסף המאפשר להם לפרוע את ההלוואה, הם יכולים לעשות זאת בכל רגע נתון.

מכירת הנכס

אם הנכס נמכר, הלווים מחויבים להחזיק תחילה לגוף המלווה את הכסף שלו. זאת, למעט במקרים שבהם נרכשת בכסף דירת מגורים אחרת, שאז היא הופכת לערבות של הגוף המלווה. 

ככלל, משכנתא הפוכה היא דרך מצוינת להשגת מימון, בתנאים אטרקטיביים וללא צורך להתחייב להחזרי תשלומים בסכומים גבוהים. עם זאת, גם כשלוקחים הלוואה מהסוג הזה, חשוב לעשות את זה בצורה שקולה ומקצועית. מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע, שיסייעו במציאת ההלוואה הטובה ביותר, ובמיטוב תנאי ההלוואה אצל הגוף הנבחר. כמו כן, זה המקום להזכיר כי ככל שהגיל של הלווים הוא מתקדם יותר, כך הם יהיו זכאים לקבלת משכנתא הפוכה בסכומים גבוהים יותר, שזה אומר אחוז גבוה יותר מירך הנכס.