מיחזור משכנתא הוא הליך שבו מחזירים הלווים משכנתא קיימת, ונוטלים משכנתא אחרת במקומה. לכאורה מדובר בצעד בעייתי, משום שהקדמת פרעון המשכנתא כרוכה לעיתים בקנס. מצד שני, תנאי המשכנתא החדשה עלולים להיות פחות אטרקטיביים מאלה של המשכנתא שנפרעה. עם זאת, במצבים מסוימים, עלות מיחזור משכנתא מתגמדת לעומת התועלת המרובה שהלווים מפיקים מעצם המחזור.

להלן מטרות אפשריות של הליך מחיזור משכנתא:

הגדלת משכנתא: אם בעלי המשכנתא מעוניינים לגייס כסף לצרכים שונים במהירות, תוך הקטנת ההחזרים החודשיים ככל שניתן, הרי מחזור והגדלת משכנתא הוא הפתרון הנכון ביותר. סוגרים את המשכנתא הקיימת ולוקחים משכנתא בסכום גבוה יותר. זאת, תוך פריסה מחודשת של החזרים, באופן שמקטין ככל האפשר את ההחזר החודשי.

החזר חובות: בעלי נכסים אשר נקלעו לחובות, יכולים להשתמש בנכס שלהם לצורך קבלת הלוואות אשר תאפשרנה להם להחזיר חובות, כולל גם חובות בהוצאה לפועל. זאת, כאמור, במקביל להגדלת תקופת ההחזר, מה שמקטין את ההחזרים החודשיים.

הקטנת ההחזר החודשי: הריביות ההולכות ועולות, כמו גם האינפלציה שהרימה ראש לאחרונה, גרמו לכך שההחזר החודשי של רבים מנוטלי המשכנתאות עלה מאד. לווים שמעוניינים הקטין את ההחזר החודשי, מבצעים מחזור משכנתא. הם סוגרים את המשכנתא הקיימת, ולוקחים משכנתא חדשה, שההחזרים שלה נפרשים על פני תקופה ארוכה יותר, באופן הזה ניתן להקטין את ההחזרים ולייצב מחדש את התקציב החודשי.

ככלל, הליך מחזור משכנתא עשוי להוות פתרון הולם במגוון רחב של מקרים. הורים שמעוניינים לתת הלוואה לילדים, ממחזרים את המשכנתא ומגדילים אותה. בעלי נכס שהסתבכו בחובות עשויים להגדיל את המשכנתא, ולשלם באמצעות ההפרש שנותר בידם את החובות. היתרון של המשכנתא על פני כל הלוואה אחרת, טמון בריביות הנמוכות יחסית ובפרישת ההחזרים הארוכה. שני אלה מבטיחים בדרך כלל שמי שמבצעים הליך מחזור משכנתא יוצאים ממנו נשכרים.

למרות העובדה שמדובר במחזור משכנתא קיימת, הרי שלמעשה הליך מחזור משכנתא הוא מורכב, וחשוב לבצע אותו במיומנות. מומלץ, במרבית המקרים, להסתייע באנשי מקצוע שיסייעו בהשגת התוצאות הטובות ביותר. להלן השלבים השונים בדרך למחזור המשכנתא המיוחל:

1.קבלת הצעת מחיר למשכנתא: לפני ביצוע המחזור, חשוב וכדאי לקבל הצעות מחיר למשכנתא, בדיוק כפי שמתבצע בהליך נטילת משכנתא רגילה. הצעות מחיר כאלה ניתן לקבל הן באופן ישיר מול חברות ביטוח, והן באמצעות השוואת מחירי משכנתא באתר BWISE. חשוב שההצעות תתייחסנה למשכנתא בסכום זהה, בפרישת תשלומים זהה ובמסלולי משכנתא כפי שמגדירים נהלי בנק ישראל.

2.בירור עלות הסגירה של המשכנתא הקיימת: בשלב הזה מבררים בעלי המשכנתא את העלויות הכרוכות בהחזר המשכנתא, כולל עמלה לגוף המלווה עבור הקדמת ההחזר. עם זאת, במצב שבו הריבית הקיימת על משכנתאות גבוהה מהריבית על המשכנתא הקיימת, סביר להניח שהגוף המלווה לא יגבה כסף עבור סגירת המשכנתא.

3.הערכת שמאי: כיוון שמחזור משכנתא כרוך למעשה בנטילת משכנתא חדשה, הרי שבעלי הנכס נדרשים גם להערכת שמאי מחודשת של הנכס. במצב שבו ערך הנדל"ן נמצא בעלייה, ובהתחשב בעובדה שבעלי הנכס כבר שלמו חלק מהמשכנתא, הערכת השמאי לא יכולה להזיק. ואולם במצב של ירידה בערך כנדל"ן, הערכת השמאי עלולה להפוך למכשול.

4.בדיקת תעודת הזהות הבנקאית של הלווים: למעשה, מדובר בבדיקת ההכנסות ויכולת ההחזר, בדיוק כפי שהיא מתבצעת בעת נטילת משכנתא חדשה. גם כאן, אם ללווים יש הכנסה יציבה ואם החזר המשכנתא לא עולה על 40% מההכנסה הפנויה, אין לבדיקה הזאת משמעות. ואולם אם ההכנסה של הלווים נמוכה, או אם ההתנהלות בחשבון הבנק שלהם היא בעייתית, הליך מיחזור משכנתא והגדלתה עלול להתגלות כבעיתי למדיי. 

5.ניהול משא ומתן: אחרי בחירת ההצעה הטובה ביותר למשכנתא, השלב הבא הוא ניהול הליך משא ומתן עם הגוף המלווה בהליך הזה מתנהל למעשה משא ומתן על תנאי הריבית וההחזר, באופן שיקטין ככל שניתן את החזר החודשי ואיתו את העלות הכוללת של המשכנתא.

6.נטילת המשכנתא: נטילת המשכנתא היא למעשה עסקה מורכבת, כיוון שהיא כוללת גם סגירה במקביל של המשכנתא הקודמת. 

7.רישום הערת אזהרה: אחרי שהליך המשכנתא הסתיים, רושם עורך הדין של הלווים הערת אזהרה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י). זאת בתמורה לסילוק הערת האזהרה שהייתה קיימת עבור המשכנתא הקודמת.

ככל שההתנהלות הפיננסית של הלווים היא באופן כללי טובה, הליך מחזור משכנתא עשוי לעבור בקלות יחסית. עם זאת, אם ההתנהלות של הלווים בעייתית, הם עלולים למצוא את עצמם מהר מאד עומדים בפני שוקת שבורה. במקרה הטוב, המשכנתא שתוצע להם תהיה בתנאים ממש לא אטרקטיביים. במקרה הפחות טוב, פשוט לא יימצא גוף פיננסי שיעניק הם משכנתא מוגדלת.

עד לא מכבר, הליך מיחזור משכנתא טמן בחובו הרבה מאד מאמץ, ופעילות אינטנסיבית של בעלי הנכס או של מי מטעמם שהתמנה לצורך ביצוע מחזור המשכנתא. הליך המחזור היה כרוך בפנייה לגופים פיננסיים שונים, קבלת הצעה מביצוע מחזור משכנתא, ניהול משא ומתן ובחירה של ההצעה המתאימה והזולה ביותר.

נכון להיום, מיחזור משכנתא והגדלתה יכול להתבצע בקלות ובמהירות. כל מה שצריך הוא להיכנס לאתר BWISE ולקבל הצעות לביצוע מיחזור משכנתא. באתר ניתן למצוא מגוון רחב של הצעות, שמתוכן אפשר לבחור את ההצעה האיכותית, הייחודית והמתאימה ביותר להעדפות ולצרכים של בעלי הנכס. בעל הנכס מזין את הפרמטרים הדרושים לו לצורך המחזור, ומקבל בתוך זמן קצר שלוש הצעות מחיר לביצוע מיחזור משכנתא. ההצעה שתיבחר תהיה, ככל הנראה, ההצעה הזולה ביותר או המתאימה ביותר לצרכים ולהעדפות של הלווים. בכל מקרה, מחזור משכנתא עדיף על נטילת הלוואה רגילה, שבימים אלה ההחזרים עבורה עלולים להגיע לעשרים אחוזים בשנה.